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第五节 房地产市场预测的种类与方法 （1）回归分析法 回归分析法就是根据“自变量”来分析“因变量”的变化方向和程度。在采用回归分析法进行预测时，预测对象和影响因素之间一定要存在因果关系，且样本数据量足够；预测对象和影响因素的样本数据之间存在某种统计规律，且能反映未来发展状态；样本数据的分布若存在着线性趋势，则可采用线性回归分析法进行预测。 第五节 房地产市场预测的种类与方法 其计算公式如下： 式中：y：预测值；x：自变量；a、b：回归系数 其中： 这一方程与趋势预测中的一次（直线）方程相同，不同的地方是趋势预测中以x代表年份，而在回归分析法中则以x代表“自变量”。所以，此处不能令 第五节 房地产市场预测的种类与方法 （2）相关分析法 相关分析法是分析市场商品供求变化诸因素中两个相关变量之间的因果关系。它主要是在定性分析的基础上，找出事物发展的内在联系，确定自变量与因变量之间的函数关系，然后用回归方程来进行预测。它与一元线性回归法不同的地方是，此处因变量的变动不一定决定于某个主要自变量，也可以是其他相关因素。 第五节 房地产市场预测的种类与方法 其计算公式是： 第六节 市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲： 一、摘要 1、市场分析的目的。 2、分析方法、主要假设条件和风险因素。 3、建议——做/放弃/推迟/改进以后可以做。 第六节 市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲： 二、概述 1、国家或整体社会经济状况和主要的增长领域（确认有吸引力的物业投资类型——可选择的投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置）。 2、地区经济概况（可与国家进行对比分析）。 第六节 市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲： 二、概述 3、城市经济状况（与国家和地区相比城市的就业状况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介绍当地主要产业、企业和产品）。 4、市场环境与场地分析（市场区域的划分、土地面积、土地利用情况、场地描述，场地周围交通环境及可及性分析，场地周围土地利用情况和竞争情况）。 第六节 市场分析应用举例  ——某房地产市场分析报告大纲 三、需求分析 1、预计的总需求（详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，以预测拟开发房地产类型的市场需求）。 （1）就业分析； （2）人口和家庭分析； （3）收入分析。 第六节 市场分析应用举例  ——某房地产市场分析报告大纲 三、需求分析 2、吸纳率分析（就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和数量）。 （1）市场吸纳和空置的现状与趋势； （2）预估市场吸纳计划（相应时间周期内的需求）。 第六节 市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲 四、供给分析 1、调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。 （1）相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可的数量、改变用途数量和拆除量等； （2）估计短期的新增供给数量。 第六节 市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲 四、供给分析 2、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 3、分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 第六节 市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲 五、竞争分析 1、列出竞争项目的功能和特点（价格、数量、设计形式、功能、装修标准）。 （1）描述已建成或正在建设中的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点）； （2）描述计划建设中的竞争性项目。 第六节 市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲 2、市场细分，明确拟建项目的目标使用者。 （1）目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、消费模式）、地理分布、需求的区位分布及流动性； （2）了解每一细分市场下使用者的愿望和需要； （3）按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。 第六节 市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲 六、市场占有率分析 1．基于竞争分析的结果，按各细分市场估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。 （1）估计项目的市场占有率； （2）在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进一步确认其市场占有率； （3）简述主要的市场特征。 第六节 市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲 2、市场分析结果（市场占有率、拟建项目销售或出租进度、