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附：房地产投资尽职调查 尽职调查内容： √ 基本情况 √ 法律 √ 财务 √ 价值 附：房地产投资尽职调查 一、基本情况 1、项目公司背景 （1）登记事项 （2）经营情况 （3）基本财务状况 （4）信用状况 2、股东及实际控制人 （1）控股股东登记事项 （2）基本财务状况 （3）关联公司状况 （4）实际控制人介绍 （5）高管介绍 附：房地产投资尽职调查 一、基本情况 3、项目状况 （1）区域分析 （2）技术指标 （3）竞争分析 （4）行政审批情况 （5）项目投资计划进度和施工计划进度 （6）已投资情况 （7）施工总包与监理方情况 附：房地产投资尽职调查 二、法律 1、已取得行政文书、证件的有效性、合法性； 2、现有司法诉讼情况； 3、或有诉讼事项； 4、后续程序潜在法律风险及规避措施。 附：房地产投资尽职调查 三、财务 1、控股股东财务报表分析结果（资金链安全性、与项目公司财报一致性、是否存在违规抽取项目公司资金的可能性）； 2、项目公司财务审计结果（真实性、或有债务、担保）； 3、项目公司财务分析结果（财务健康状况、投入资金后能否保证资金链的安全）； 4、项目投资预算复核； 5、现金流量预测表编制； 6、资金平衡表编制； 7、财务指标计算。 附：房地产投资尽职调查 四、价值 1、开发价值评估 2、项目价值评估 3、公司价值评估（股权投资方式） 3、投资方投资回报评估 作业 平谷区马坊镇B09-01、B10-01地块居住项目用地投资分析并确定报价 /tabid/3029/Default.aspx?projectid=1687 北京市土地储备整理中心→土地市场→经营性用地出让公告 更多→编号5 房地产开发与经营 第四章 房地产投资分析 主讲：熊志刚 北京师范大学 2011年3月31日 4.1房地产投资分析概述 4.1.1投资与房地产投资的含义 投资 广义：指人们的一种有目的的经济行为 狭义：为了获得可能的未来收益而做出的确定的现值的牺牲 基本要素 主体 客体 目标 营利性目标是投资的动力源 方式 房地产投资：经济体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为 4.1房地产投资分析概述 4.1.2房地产投资类型 4.1房地产投资分析概述 4.1.3房地产投资目的 目的： ▲自用 ▲出租 ▲转售 ▲自营 4.1房地产投资分析概述 4.1.3房地产投资目的 避税收入：是指因提取房地产折旧而降低纳税基数给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。从会计的角度来说，建筑物随其已使用年限的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多，这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使物业投资者账面上的净经营收益减少。房地产每年提取折旧，并不影响现金流量，因而可以说，房地产折旧是一项隐形开销。如果投资于其他领域，则没有折旧或折旧额小于房地产折旧，所以房地产投资比起其他投资而言，所需缴纳的所得税少，这就是房地产投资的避税。 4.1房地产投资分析概述 4.1.4房地产投资分析的任务 1、为投资者提供投资方向 2、为投资者提供运作方案的建议 3、为投资者报批及合作提供依据 4、为投资者预测投资收益 5、为投资者描述风险及提供避险方法 4.1房地产投资分析概述 4.1.5房地产投资分析的发展状况 项目可行性研究报告 核准 备案 项目申请报告 行政审批要求的项目可行性研究报告 市场需求的专业化项目可行性研究报告 4.2市场与区位分析 4.2.1市场分析 工作内容 市场调查 市场预测 投资环境 市场状况 工作对象 4.2市场与区位分析 4.2.1市场分析 市场分析 市场需求预测 市场趋势分析 意见调查法 时间序列分析法 相关分析法 4.2市场与区位分析 4.2.2区位条件分析 区位条件分析 地域分析与选择 具体地点分析与选择 4.3基础数据估算分析 4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算 房地产开发项目总投资估算表 序 号 项 目 投 资 额 估 算 说 明 1 开发建设投资 以下12项之和 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 2 经营资金 3 项目总投资 【3.1】+【3.2】 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 开发建设投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 【3.1.1】+【3.1.2】 4.3基础