某科技高档住宅产品整体营销策略沟通提报方案.pptVIP

不同建筑风格会否导致项目整体风格较为凌乱？ 地块由道路自然分割 开放式综合性住区 规模大，开发周期长，各地块主题鲜明 因此，不会带来负面影响。 相关案例：绿地国际花都（70万㎡，五个地块，五种建筑风格） 九栋赭石色建筑围合起公寓、主题商业街、多功能会所以及小学、幼儿园。3.6万平城央稀缺精致园林，西二环再难一见。半围合式规划设计，在保证社区整体与私密性的同时，将更多土地让给园林，高绿化面积，超大尺寸楼间距保证了每户人家与景观、阳光的亲密接触。 容积率：3.5 建筑面积：22万㎡ 均价：60000元㎡ 户型：51~400㎡ P9 案例—建筑排布借鉴—华润红山世家 借鉴点：高容积率下可采用围合的建筑排布 面积 房型 面积占比 客厅开间 主卧开间 备注 90㎡ 2房 25% 3.9m 3.5m 两梯 三户/四户 105-110㎡ 2+1房 35% 4.0m 3.6m 120-125㎡ 3房 40% 4.2m 3.9m P9 地块产品内核——户型配比 面积 面积占比 100㎡ 15.3% 150㎡ 31.5% 180㎡ 44.7 240㎡ 8.5% 原方案 调整建议 借鉴点：利用走廊的设计，改变传统两梯四户的中间户不通透的缺点 P9 案例—户型设计借鉴—万科金色领域 90㎡2+1房 122㎡ 3房2卫 110㎡ 3房1卫 P9 工业精神落地建议 建筑外立面 主题园林景观小品 特色商业街 推售策略： 策略一：首批同时推出P5、P9；推出房源P9占70%，P5占30%，大小户型搭配销售 策略二：在工程进度无法达成P9首批公开的情况下，采取首批只推出P5房源，树立大户豪宅高端形象、短期内加推P9房源的方法 P11酒店公寓先期销售，待销售进入尾声后推售写字楼、soho、loft 的销售。 推售策略 开发建议： 以销定产 P5、P9同时开工，最好开盘时两块地能同时具备销售条件，大小户型搭配销售 先开发P5、P9，后开发P11，待P5、P9开发进度超过50%后，启动P11地块的开发， 导入投资型低总价的酒店式公寓产品。 开发策略 P5地块： 设置两种标准以供客户选择 精典版5000元/㎡，时尚版1000-1500元/㎡。 注重样板间软装布置，用软装营造氛围 P9地块： 毛坯销售（降低单价和总价门槛） P11地块： 全装修，标准800-1000元/㎡（实价800-1000元/㎡标准已经有较强强的表现力） 精装修建议 对于是否做精装修的问题， 思考的出发点是降低总价门槛： 除定位豪宅的P5地块以外，P9建议剥离精装，P11建议降低精装标准，原因如下： 高单价及高总价公寓去化慢：全市单价3万元/㎡、总价500万元以上的公寓年均去化量低，去化速度慢 市场竞争激烈，全市在售和潜在上市的25000元/㎡以上的公寓项目保守估计体量达到152万㎡ 已有失败案例：羲和及菲尼克斯公寓装修标准高达8000-10000元/㎡极大抬高总价致使成为滞销的原因之一 售楼处样板间布局建议 扩大体验中心： 普通洽谈区面积建议扩大至150~200㎡ 灵活空间作为体验中心的配套 咖啡厅,休闲餐饮,情境空间集中于此 办公、SOHO、loft样板间，公开前设置大型宴会，用于推荐会、艺术展览等 营销中心—装修风格——A380商务舱风格 THANKS 项目 均价（元） 精装标准 （元） 供应量 （万㎡） 成交量 （万㎡） 首次开盘时间 失败原因 羲和 37608 10000 8.2 5.4 2009-9-15 精装标准过高 菲呢克斯公寓 44000 8000 3.7 0.0764 2012-4-8 精装标准过高 且面积过大 来凤街1号 32715 毛坯 1.8 0.36 2011-4-8 单价过高 数据来源：南京网上房地产 非成功案例 小结：对于高端项目，控制总价，提高性价比是成败关键 项目 区位 产品形态 总建 （万㎡） 已售 （万㎡） 存量 (万㎡) 主力面积 （㎡） 羲和 玄武区薛家巷 高层 9.5 5.4 4.1 93、124、138 苏宁电器广场 白下区淮海路 高层 10.1 0.0367 10.06 47~140 来凤街1号 秦淮区集庆门 洋房 2.6 0.36 2.24 139~290 中海凤凰熙岸 鼓楼区清凉门 高层 56.8 30.7 26.1 99、145、170 华润悦府 江东路欧尚 高层 27.5 2.9 24.6 200以上 苏宁滨江1号 奥体滨江区域 高层 12.7 0.0137 12.6 136~238 菲呢克斯 白下区公园路 高层 3.7 0.0764 3.6 130、184、316 中山路99号 鼓楼区中山路 高层 3 0.4 2.6 60、110 御湖国际 玄武区龙蟠路 高层 7 1.8 5.2 40~6