房地产企业特殊业务的财税处理分析.docVIP

房地产企业特殊业务的财税处理分析 　　一、房地产企业的 “售后回租”业务 　　房地产企业的 “售后回租”，是指房地产公司将某一房地产项目出售后，又将该项目从买主( 即出租人) 手中租回的一种销售方式。具体 “售后回租”又有两种情况，一种是回租期结束之后，购房者可以根据市场情况选择退房还是买房，租赁期内不办理房屋产权转移手续，回租期结束后，如果购房者退房，房地产开发公司退还购房者开始支付的房屋价款，如果买房，则办理房屋产权转移手续; 另一种情况是付款时买卖合同既生效，同时办理房屋产权转移手续，回租期结束后购房者不可以退款。对这两种情况下应如何进行财税处理，下面分析如下: 　　( 一) “售后回租”的会计处理 　　1. 回租期结束后可以选择购房或退房 　　回租期结束之后，购房者如果选择购房，回租行为实际上就是房地产公司预收货款的行为，而这种预收货款是有代价的，就是每年要支付购房者租金; 如果回租期结束后，购房者没有选择退房，则相当于房地产公司向购房者借入了款项，每期支付的租金既利息费用。针对这两种情况，在收到购房者购房款时，都要确认为负债，对支付给购房者的租金则作为资金使用费，对外出租收取的租金属于房地产公司的业务收入，下面举例说明。 　　案例一: 甲房地产公司采用 “售后回租”的形式销售门市房，“售后回租”期为 5 年，门市房的售价为 480 万元，成本为 300 万元，门市房回租期内每年租金 28 万元，租金每年支付一次，同时房地产公司将该回租的房屋对外租给一家超市，每年收取租金 32 万元，经计算该门市房每年摊销额为 10 万元。该房地产公司会计处理如下: ( 以万元为单位) 　　( 1) 收到购房者 480 万元房款时借: 银行存款 480贷: 预收账款 480同时，借: 出租开发产品 300贷: 库存商品 300( 2) 支付每年的租金费用时借: 财务费用 28贷: 银行存款 28( 3) 对超市收取租金及摊销成本借: 银行存款 32贷: 其他业务收入 32借: 其他业务成本 10贷: 出租开发商品 10( 4) 计提各种税费借: 其他业务成本 5. 44贷: 应交税费mdash;mdash;mdash;应交营业税 1. 6应交税费mdash;mdash;mdash;应交房产税 3. 84借: 营业税金及附加 0. 16贷: 应交税费mdash;mdash;mdash;应交城市维护建设税及教育费附加 0. 16( 5) 回租期结束后，购房者选择购房时借: 预收账款 480贷: 主营业务收入 480借: 主营业务成本 ( 按摊余价值结转)250贷: 出租开发商品 250( 6) 回租期结束后，购房者选择退房时借: 预收账款 480贷: 银行存款 480 　　2. 出售时即办理产权转移手续的情况 　　出售时即办理产权转移手续，在这种情况下，购房者交付房款的同时就取得了房屋的产权，房地产公司通过 “售后回租”的方式取得了房屋的收益权，通过对外出租获取收益，并以支付给购房者的租金作为成本，这实际上是房地产公司的一种经营行为。应按业务的类别确认收入并结转成本。沿用前例，会计处理如下: ( 以万元为单位) 　　( 1) 收到购房者 480 万房款时借: 银行存款 480贷: 主营业务收入 480借: 主营业务成本 300贷: 库存商品 300( 2) 收到超市支付的租金时借: 银行存款 32贷: 其他业务收入 32( 3) 计提各种相关税费借: 其他业务成本 1. 6营业税金及附加 0. 16贷: 应交税费mdash;mdash;mdash;应交营业税、城市维护建设税及教育费附加 1. 76( 4) 支付给购房者租金时借: 其他业务成本 28贷: 银行存款 28 　　( 二) “售后回租”的税务处理 　　1. 营业税的处理 　　房地产开发企业采用 “售后回租”等形式进行销售，根据 《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发企业应按 “销售不动产”税目征收营业税。具体处理时应将房地产开发公司“售后回租”业务分成销售和租赁两项业务分别进行处理。销售房地产业务，根据 “销售不动产”税目，以销售房屋取得的全部价款和价外费用为计税依据，按 5%的税率计算缴纳营业税。如果销售同时，代当地政府有关部门收取了一部分些资金或费用，不管其会计上如何核算，均应全部计入营业额计征营业税。另外，对于销售业务，要把购房款和折扣额同时开在一张发票上，这样才可以按扣除折扣后的价款作为营业额; 如果将价款和折扣分别开具发票，无论如何，都不能在营业额中扣减。房地产企业从纳税筹划的角度上看，应采用将价款和折扣额在同一张发票上开具，以避免纳税风险;“售后回租”后