房地产企业资金管理与使用控制的创新研究.docVIP

房地产企业资金管理与使用控制的创新研究 　　一、前言 　　房地产企业在日常运营时，一方面要强化内部资金的有效管理，提升资金运用效率，另一方面又要做好资金的使用控制，强化内部资金在运用上的有效性，降低企业的运营风险与提高市场竞争力。 　　二、房地产业基本特征与资金管理原则 　　1、基本特征 　　(1)资金投资大 　　房地产行业作为资金密集型，项目建设所需投入成本较高。例如，企业在获取土地使用权的过程中，往往需要准备大量的土地出让金，再加上后期的旧房拆迁与项目立项等都需要大量的资金。到了工程施工建设时，其需要垫付60%以上的总成本。 　　(2)建设周期较长 　　在房地产项目开发上，一个工程的周期往往较长，一般都需要3-5年左右。因此房地产企业在资金投资上，回笼的时段较长。对企业资金管理与周转来说，其面临的难题与挑战较大。 　　(3)项目风险较大 　　房地产企业在进行项目开发时，由十商品销售周期较长，在商品价值体现的过程中存在较大的压力与风险。另外，从最近几年的发展来看，房地产企业由十国家宏观调控政策调整出现问题的案例较多，存在风险较大。 　　2、构建资金管理原则 　　(1)合法性 　　房地产企业在进行资金管理时，由于其属十一种市场行为，即涉及自身的利益关系，又关系到其他经济体与个人的利益，因此一定要遵从国家与地方政府的法律法规，保证资金管理与使用控制的有效性。 　　(2)适应性 　　其主要指的是房地产企业在进行资金管理与使用控制时，必须要具备一定的动态可调性，既要满足企业现今的发展情况与市场需求，又要符合未来发展趋势，总的来说就是具备良好的操作性与灵活性。 　　(3)整体性 　　房地产企业在进行资金管理与使用控制时，不但要立足现有利益空间，还要符合长期战略发展目标需求;不但满足企业的资金有效管理，还要符合企业的全面管理。 　　三、房地产企业资金管理与使用控制上常见的问题 　　1、内部人员的管理意识较为淡薄 　　房地产企业在我国发展的历史并不算长久，属十改革开放的产物，从其发展历程来看，还属十朝阳行业。但是在近年来，其发展速度可以说是惊人的，在急剧增长的“泡沫”下，我国房地产企业的资金管理与逐渐暴露出诸多问题，主要包括以下几个方面。一是在理论研究上还极为薄弱，房地产在发展的过程中，与其他行业相比还较为缺乏经验的积累与理论的实践，大部分企业无法认识到资金有效管理与使用控制的重要性，再加上领导层在理论与经验积淀上明显不足，因此容易忽视资金管理与使用控制对企业重要性。 　　2、缺乏完善的内控管理制度 　　国家宏观调控与经济政策作为房地产行业较为重要的影响因素，其在出现调整或者市场出现供求变化时，企业在资金管理与使用控制上往往需要作出及时的调整，积极迎合国家政策与市场情况，减少企业发展的阻力。但是在实际情况中，我国部分房地产企业对十资金管理还较为缺乏资金的内控制度，部分企业虽然已经有所涉及，但是其执行力与可行性上严重与实际不相符合，因此需要不断的完善工作。 　　3、资金监督力度不足 　　目前，我国大部分房地产企业在资金监督上的力度明显不足，从实际情况来石，这主要是因为在资金管理上缺乏权威的内部控制体系，因此在资金管理与使用控制时容易出现形式主义，通过“合法手段”掩盖非常资金运用的事实;部分房地产企业即使建立了相应的资金内控管理体系，但是由十资金属十敏感事物，往往由高级领导层直接管理，下属机构则缺乏足够的管理权限。由此也就容易导致管理层面的不科学，在监督上严重的缺失。另外，在房地产企业中，难免会存在部分财务人员职业素质低下的状况，对企业资金管理与使用控制流程不够熟悉，因此在进行监督工作时，无法保证各项制度与程序的具体落实，削弱了房地产企业资金有效管理的标准。 　　4、融资模式过十单一 　　对十我国房地产行业来说，由十存在项目投资周期长、成本大以及资金回笼时间长等特征，大部分企业在运营资金的管理上需要外部“输血”，这可以说属十一个行规与畸形的发展模式。相对来说，企业在资产负债过高时，其资金流转压力将急剧增大，企业在运营时稍有问题都有可能导致破产。 　　四、加强房地产企业资金管理与使用控制创新的相关措施 　　1、构建资金预算体系 　　通过构建资金预算管理体系，可以强化房地产企业在资金管理与使用控制上的筹集、支出以及回收等工作，属十房地产企业资金管理与使用控制关键手段。因此，房地产企业可以构建多级别、多层次的资金预算管理体系，在各部门与项目单位上设立主要负责人。具体工作主要包括以下几个方面: 　　(1)构建多级资