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浅析住房公积金贷款操作风险与流程 　　如果细心的人士能留心观察一下央行公布的商业银行住房贷款余额与住房公积金贷款余额，我们不难看出住房公积金贷款余额占比正逐年加大，这说明住房公积金制度作为一项重要的社会保障制度，在实施20多年后，使越来越多的职工在取消住房实物分配之后，通过住房公积金提取和贷款实现安居乐业，其住房保障作用不用小觑。但在住房公积金贷款余额增大的情况下，风险也开始不断显现，其表现特征及成因如下: 　　一、借款合作项目不审慎，楼宇不能如期完工，借款人开始断供。随着全国房地产经济盛宴的结束，房地产价格开始下行，一些城市出现房地产泡沫，楼价大幅下滑，三线城市新建住房库存量大幅攀升，房地产价格持续下滑，成交低迷，购房观望情绪严重，必然会使房地产开发商同款艰难，资金吃紧，甚至出现资金链断裂，影响贷款合作项目的建设进度，有的甚至导致“烂尾楼”。于是，价格下滑快的楼盘、“烂尾”的楼盘以及不能如期完工的楼盘，借款购房人或因借款金额高于楼价，或因以拖待变对“烂尾”的心理，开始违约不履行还款义务。借款违约形成的主要原因是以基本的企业征信和项目的“五证”(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证)判定合作准入，对宏观经济走势的预判能力不足，对开发商的实力及基本情况缺乏全而深入了解，对合作项目的销售前景和销售对象估计过于乐观，缺少借款审批应有的审慎。 　　二、公积金贷款电子审批信息化投入不足，未接入(或部分)人民银行征信系统和当地房产信息网，依托传统纸质材料分项判断，量化指标分散不成体系，总体风险把控不足。目前各大商业银行的个人贷款系统，全部接入人行征信系统，自动获取信用信息，个人贷款系统对借款人的职业状了、信用情了、偿还能力、家庭资产负债规模、家庭还款后剩余收、贷款所占抵押物成数、抵押物价值等建立起了一套完整的量化指标体系，分别赋予各指标一定分值，计算总体得分判断贷款审批是否通过。反观大多数公积金贷款审批，由于信息系统投入不足，只能依托纸质材料分析判断，各审批指标数据来源分散在不同的纸质材料中，具体操作中人为因素多且容易漏项，各指标分散割裂不统一，较难把握借款人的总体情了审批环节的风险把控能力不足，效率较低，难以适应楼盘贷款时间服务要求。 　　三、借款审批在服务网点完成，横向干预因素较多，“人情”风险难控制。目前各县(区)的公积金业务和人员上收到了地市一级，但贷款审批大多依旧放在服务网点完成，横向干预因素多，贷款审批的独立性难保证，容易形成“人情”借款，甚至滋生腐败。 　　四、公积金贷款贷后管理职能分布在服务网点，未建立专业的风险预警分析及贷后管理团队，对借款信用风险及抵押物估值风险预警反映滞后，容易丧失资产保全的最佳时机。 　　当前，各地住房公积金个人逾期贷款比例都较低，逾期贷款或因借款人阅读贷款合同不仔细，没有按照合同上约定的日期还款造成;或因委托扣款账号发生变更后，没有及时通知公积金管理中心或银行变更造成;或因贷款利率调整后仍按照原利率还贷，导致扣款不足造成，或因借款人在外出差扣款账户余额不足造成，等等，这些都是由一些无主观恶意拖欠因素构成的逾期贷款，对住房公积金安全的威胁不大，但正因如此，极易造成管理人员对项目准入、贷款审批、信息系统建设投入不足及贷后管理不到位问题的忽视，特别是在楼市价格下行的背景下，上述四个操作层而的不足将对住房公积金的安全造成极大的风险，应引起高度的重视为切实提高住房公积金贷款的风险防范水平，保障住房公积金的安全，维护广大职工的利益，以上四个方而提出以下改进措施: 　　一、建立和培着信贷审批专家人才队伍，加强贷款业务的培训，切实提高信贷项目和住房公积金贷款的准入质量。公积金管理中心长期归于建设行政管理部门管理，具有信贷项目准入权、贷款的审批终审权的人员多来自于政府行政部门，多为服务网点的负责人，长于行政管理，对宏观经济走势、企业总体营运状况、合作项目销售前景及房地产价格走势的知识储备和分析决策能力总体不足，难于适应新形势下信贷项目审批和个人贷款终审。提高审批的专业性，建立和培着信贷审批专家人才队伍是摆在各管理中心的现实问题，针对现有的在岗的审批人员，可与各银行展开随岗培训合作，定期轮训，借鉴银行贷款审批的丰富实践经验和实作措施，不断提高审批水平。向社会招收3- 5人金融、经济等专业并有银行贷款项目审核、审批从业经历的专家人才，大胆使用，赋予其项目准入决策权，迅速改变目前的审批人员专业构成，切实提高项目准入的专业性和决策水平。有意识地对有金融、经济等专业的青年员工开展银行贷款随岗培训和系统内的贷款项目审批参与，发挥老同志的“传、帮、带”作用，增强自身的造血功能，培着自身的专家人才队伍