2008年市场分析(满堂红经维).docVIP

世邦魏理仕：08写字楼态势良好 09豪宅市场平稳 ——广州楼市2008年回顾及2009年展望 为保持经济稳定增长，中国在年内已五次降息，并且推出4万亿元的投资计划。预计2009年中国经济增长将受到一定影响，但得益于良好的经济基本面加上政府的积极措施，中国经济中长期发展前景仍然看好。 广州物业市场在2008年步入调整期。豪宅市场供应放大，价格及租金调整幅度加剧。写字楼市场供应充足，需求受到经济形势的影响有所下降。优质零售物业市场表现依然活跃，主要购物中心的空置率在2008年继续缩减，租金亦有小幅增长。工业物业市场亦表现相对平稳，工业设施租金在年内稳定增长。 一 写字楼市场 2008年上半年，广州优质写字楼市场延续去年的良好态势，跨国公司和金融机构如三星、瑞穗金融、摩根大通和招商银行均积极吸纳优质新建写字楼，市场仍录得多宗大面积租赁交易。但随着累积的市场需求逐步得到释放，优质写字楼租金虽保持了上涨走势，升幅却略有放缓。三季度受国际经济形势的影响，部分跨国企业调整开支预算及租赁计划，使得优质写字楼租赁情况有所变动。租户承租能力暂时下降，优质写字楼租金自2004年四季度以来首季度下跌。全年45.9万平方米的新增供应量比起去年有所减少，优质写字楼租金下降3.0%，吸纳略有放缓，年末空置率为15.0%。 预计2009年，全球经济形势可能会继续抑制跨国公司对本地顶级写字楼的需求。如果计划竣工的84万平方米新增供应全部如期竣工投放市场，广州优质写字楼市场的竞争将加剧，主要表现在新增供应较为集中的区域，如珠江新城，可能面临租金下滑和空置率上升的压力。 二 商铺市场 2008年，广州零售市场表现依然活跃。前10月广州社会消费品零售总额达2594.2亿，同比增长20.87%。外资品牌零售商持续扩张，尤其是餐饮、时装和钟表等行业。市内几个主要商圈内，全年没有大型优质零售物业落成启用，使得优质商铺空间紧缺，租金高企，尤其是中心城区成熟商圈之内的大型综合购物中心，租金持续在高位运行，基本处于满租状态。由于中心城区优质零售空间紧缺，百货零售商增纷纷向次级零售商圈扩张。广百百货在白云区佳润广场设立新店，摩登百货则分别进入了白云和黄埔区。优质零售物业租金全年微涨0.8%，空置率为8.3% 。 世邦魏理仕相信，2009年零售商可能受全球经济危机影响而转向采取谨慎扩张态度，令零售物业需求放缓。但广州是中国华南地区最重要的市场之一，对周边地区辐射能力强，商业气氛浓厚，长期来看，优质零售物业的需求将不会减弱。而原计划于2009年开业的个别大型商业项目进程可能延缓，广州整体优质零售物业供应将仍处于紧俏状态，因此，我们预期优质零售物业的租金在明年可能有调整空间，但仍将保持在高位，空置率将保持较低水平，尤其是中心城区成熟商圈的大型优质零售物业。 记者问：今年广州楼市相比去年发生了较大变化，土地供应方面是不是也会有所变化？ 新闻发言人答：2008年相比去年，广州楼市确实发生了较大变化，投资和消费都明显降温。为适应市场运行情况的这种变化，提高宏观调控的针对性、合理性和及时性，保持房地产市场健康、稳定发展，2008年商品住宅用地供应策略和思路也有所调整： 一是根据市场供求关系的变化控制了商品住房用地的投放规模，供地计划从4平方公里调整为2.5平方公里，暂停了限价房用地供应。 二是在控制投放规模的基础上，科学预测自住型刚性住房需求，保持商品住房用地一定量的稳定供应，避免因为商品住房用地供应量骤多骤少影响未来住房供求关系的平衡 三是调整供地结构，加大商服用地供应，激励和吸引投资商业地产，促进我市现代服务业发展。 记者问：2008年商品住宅用地的成交地价，相比2007年有较大幅度的下降，对此您有何评述？ 新闻发言人答：我想这是投资回归理性的积极表征。首先，可能要介绍一下广州土地拍卖底价评估的有关情况。广州是全国最早开始探索、研究和实践房地产市场评估规律的城市之一，从事土地出让底价评估的历史接近15年，目前我局属下的市房地产估价所有一批有着较高学术造诣和丰富经验的国家注册的房地产评估师，其中还不乏国家级的评估专家。广州土地出让底价评估的方法主要有假设开发法、成本法和基准地价修正法等，主要原理是根据房地产市场实际情况，结合房地产项目开发成本、土地区域级差价值规律，以及地价在房价中的合理比重，加上对未来市场变动的科学预测等因素，科学、准确地评定出让底价。由此可见，一般情况下，理性的土地拍卖价格应该是围绕出让底价在一定幅度内上浮。实际上，除开2007年2、3季度外，其余时期的大多数土地拍卖都是遵循这一规律的，也充分说明广州地价评估是较为科学、准确的。 2007年2、3季度，尤其是3季度，广州土地市场出现了一些非理性、盲目乐观的情况，出现了高出底价1倍甚至数倍成交的情况，也就是我们常说的溢价