农村宅基地使用权的初始取得.docVIP

农村宅基地使用权的初始取得 　　一、我国农村宅基地使用权初始取得的特点 　　在当前中国农村，宅基地的所有权归属于农村集体经济组织。农民想建房，必须取得宅基地使用权，取得方式有两种:一种是从宅基地所有权人处取得;一种是从其他宅基地使用权人处受让取得。泛前者就是本文要探讨的初始取得，后者为继受取得。它具有以下特点: 　　1.主体特殊性，唯有本集体经济组织的成员具有主体资格，非本集体经济组织成员的外村居民和城市居民不能享有宅基地使用权初始取得资格。 　　2.客体特殊性，农村宅基地使用权初始取得的客体仅指农村集体经济组织所有的土地，排除国家所有的土地，同时这也就决定了宅基地使用权是不能自由转让的，只允许在集体组织成员之间进行转移。 　　3.取得的无偿性，我国农村宅基地初始取得是无偿取得的，这是因为我国农村宅基地使用权的取得具有福利的性质。 　　4.取得的唯一性，现行《土地管理法》第62条明确确立了“一户一宅”的原则，规定农村集体经济组织成员能且只能拥有一处宅基地。 　　二、宅基地使用权初始取得制度存在的问题 　　我国己经初步的建立了社会主义市场经济制度，但是在宅基地使用权取得的法律规制上却仍旧带着浓厚的计划经济的色彩，如宅基地使用权审批划拨制度、禁止宅基地使用权转让制度等，均己不能适应社会主义市场经济的发展需要。历史遗留因素和随着时代发展所带来的新情况，使得宅基地使用权初始取得制度存在着一些尚未解决但又亟待解决的问题。 　　(一)我国宅基地使用权初始取得主体产生的问题 　　主体问题是当前宅基地使用权初始取得制度所存在的问题当中尤为突出的问题。宅基地使用权初始取得的主体问题就是谁具有初始取得宅基地使用权的资格问题。我国宅基地使用权初始取得的主体资格问题主要包括: 　　1.主体扩大化。虽然根据《土地管理法》等相关法律规定明确禁止农村村民向城市居民卖出宅基地，禁止城市居民在农村购置宅基地，但《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条所作出的城镇非农业人口居民，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，依旧可成为宅基地使用权的主体的规定至今仍然有效。这是下位法超越了上位法的规定，使得我们不得不承认的是农村集体经济组织成员实践上并非是唯一的宅基地取得主体。 　　2.监督体制不完善带来的主体问题。当前我国农村集体经济组织的组织体基本上是以村民委员会的形式存在。国家为更好的落实民主，将更多的权利赋予给这些农村集体经济组织。但正是因为如此，使得农村集体经济组织的管理人员有了进行违规操作的机会。特别突出的情况就是这些管理人员经过形式“民主”，让其刚出生的新生儿本是城市居民户口的直系血亲落户农村集体经济组织，使其成为了农村集体经济组织成员，拥有申请获得农村宅基地的权利，也就是说其初始取得的主体条件适格，而这就损害了其他集体经济组织成员的利益，占用了农村宅基地资源。 　　(二)我国宅基地使用权初始取得无偿性产生的问题 　　宅基地使用权的取得是基于农村集体经济组织分配取得，不是基于交易获得的。这是保障农民生活的基本条件，也是农村居民跟城市居民相比较，取得的最低生活保障。宅基地使用权的取得是根据我国国情，处理好人民内部矛盾所作出的合理规定。宅基地使用权取得的无偿固然在很大程度上保障了农村居民的权益，但是在现今也引发了诸多问题: 　　1.在目前和可预见的时期内，土地管理制度不完善，监督不到位，在“不要白不要”的心理下，无偿制度会出现“一户多宅”，宅基地闲置现象，土地被超占、房屋多建，大量耕地面积将被侵占、被浪费。 　　2.宅基地使用权取得是无偿的，其价值缺乏用货币去实际性的衡量，那么取得主体很难在该宅基地使用权上形成高的使用价值关注度，简而言之，就是宅基地不能得到充分使用，这也就是当前大量的宅基地被闲置的一个很大成因。 　　(三)我国宅基地使用权初始取得程序产生的问题 　　根据当前我国实施的《土地管理法》规定，农民需要获得农村住宅用地采取的是行政许可的模式。虽然说确立行政许可模式在具有其积极意义的，但也对当前农村宅基地使用权取得制度的发展带来了很大的负而影响，存在着突出的问题: 　　1.《宪法》、《民法通则》以及新《物权法》都明确的规定我国农村集体经济组织对农村宅基地具有所有权，并受到法律的保护。也就是说农村集体经济在法律上是享有对宅基地的各项权益，包括了占有、使用、收益、处分的权利。而当前宅基地使用权初始取得的行政许可模式规定的是要经县级政府的批准，这就使得《宪法》等法律条文规定的农村集体经济组织的所有权成为了实质上的“形式”。 　　2.现实当中，政府对于农村宅基地