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第六章房地产企业税收筹划专题 纳税——头疼但又无法回避的问题 房地产企业连续8年被国家税务局列为税务专项检查重点行业，每年被查出的偷税金额之巨大令人触目惊心；房地产企业涉及税种多大18个之多，税制颇为复杂，综合税负高达25%-30%。 如何在降低税务风险的同时又降低房地产企业税收负担是本专题回答的问题。 房地产开发流程八步曲及相关税费 第一步：房地产开发公司的设立 企业法人开业登记费、企业法人变更登记费、企业法人年度检验费 第二步：房地产开发项目的立项和可行性研究 可行性研究费、建设工程规划许可证执照费 第三步：房地产开发项目的规划设计和市政配套 工程勘察费、工程设计费、建设工程规划许可证执照费、竣工档案保证金、临时用地费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费、古建园林工程设计费 房地产开发流程八步曲及相关税费 第四步：房地产开发项目土地使用权的取得 地价款（土地出让金）、资金占用费、滞纳金、土地使用费、外商投资企业土地使用费、防洪工程建设维护管理费、土地闲置费、土地权属调查地籍测绘费、城镇土地使用税、低价评估费、出让土地预定金、征地管理费、青苗及树木补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、新菜地开发建设基金、耕地占用税 第五步：房地产开发项目的拆迁安置 房屋拆迁补偿费、搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、清理费、停产停业综合补助费、对从城区位置较好地区迁往位置较差地区或郊远区县居民补助费、一次性异地安置补助费、房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费 房地产开发流程八步曲及相关税费 第六步：房地产开发项目开工、建设、竣工阶段 三通一平费、自来水厂建设费 、污水处理厂建设费 、供热厂建设费 、煤气厂建设费地下水资源养蓄基金 地下热水资源费 市政、公用设施建设费（大市政费） 开发管理费 、城建综合开发项目管理费 建筑行业管理费 、绿化建设费 、公园建设费 、绿化补偿费 路灯维护费、环卫设施费 生活服务设施配套建设费（小区配套费） 电源建设集资费（用电权费） 、外部供电工程贴费（电贴费） 、建安工程费 、建设工程招投标管理费 、合同预算审查工本费 、质量管理监督费 、竣工图费 、建材发展补充基金 、实心黏土砖限制使用费 、工程监理费 、工程标底编制管理费 、机电设备委托招标服务费 、超计划用水加价 、夜间施工噪声扰民补偿费 、占道费 、（固定资产投资方向调节税） 房地产开发流程八步曲及相关税费 第七步：房地产开发项目的经营阶段 营业税 、城市维护建设税 、教育费附加、印花税 、契税 、土地增值税 、企业所得税 、个人所得税 、房产税 、房屋产权登记费 、房屋所有权证工本费 、房产共有权执照费 、房屋他项权利执照费 、房屋买卖登记费 、房屋买卖手续费 、房屋租赁审核备案手续费 、向来京人员租赁房屋审核备案手续费 、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 、房屋租赁登记费 、房屋估价手续费 、房屋公证估价手续费、房地产价格评估费 、房地产中介服务费 房地产开发流程八步曲及相关税费 第八步： 房地产开发项目的物业管理阶段 居住小区物业管理启动经费 、共用部位共用设施设备维修基金 、普通居住小区物业管理费 、高档住宅物业管理费 、经济适用住房小区物业管理费 、供暖费 营业税筹划 筹划政策与思路 税法规定以不动产投资入股、参与接受投资方的利润分配共同承担投资风险的行为，不缴营业税，投资入股后转让股权的行为，也不缴营业税。根据该规定，房地产企业可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方销售股权的方式销售房地产，从而达到不用缴纳营业税、城建税和教育费附加的目的。 营业税筹划 【案例】（变房地产销售为投资）甲公司拟向乙公司销售位于市区价值2000万元的商品房。如果采取直接销售方式，甲公司须按“销售不动产”缴纳营业税100万元，城建税和教育费附加10万元 ，共计缴税110万元（不考虑印花税）。 甲公司如果先以商品房向乙公司投资入股，共担风险，则投资时不用缴纳营业税等税费。过段时间再以2000万元的价格转让该股权给乙公司。根据税法规定，转让股权时甲公司仍不用缴纳营业税。通过这种方式，甲公司可以合法地免除110万元的税费。 当然这种方式需要乙公司的配合，为了调动乙公司参与筹划的积极性，可以考虑让利一部分给乙公司，但其数额应以甲公司节约的税额110万元为限。 营业税筹划 筹划思路 在房地产经营中减少营业税应税项目的流转次数可降低营业税税负。不动产在销售时需要缴纳营业税，营业税属于按流转次数缴税的税种。流转次数越多，需要缴纳的营业税也会越多。因此，在房地产经营中运用合理方法减少营业税应税项目的流转次数有利于降低营业税税负。 营业税筹划