打印版：谯闻东《开发报建与公共关系管理》课件(5.30).ppt

一、如何理解开发项目的报建 1.国内典型企业对报建工作的理解 认知一：很重要，是项目合法性和快速性的保障 （以规范化的上市公司和全国性品牌企业为主） 认知二：一般重要，按照建设程序按部就班展开 （以国营企业、外来企业为主） 认知三：不是很重要，先抢跑，再补办手续 （个别品牌企业、某一地域企业为主） 2.报建工作在项目全程开发中的特性 1.报建工作贯穿项目开发的全流程。 （勾地—拿地—设计—施工—销售—物业） 2.报建是项目合法建设和运营的保障。 （以取得各项合法权证为标志，如国土证、大小产权证等） 3.报建工作环环相扣，与项目建设程序紧密结合。 4.报建工作常受限于地域性和时间性。 （如，审批后的建设方案不是“一劳永逸”的） 3.传统开发报建体系的组成分析 模式一：“作坊式”报建体系 模式二：地区公司开发部“一统天下” 模式三：中央集权式报建体系 模式四：“摇摆型”报建体系 模式五：与建设程序相结合的分阶段报建体系 案例：优秀企业分阶段开发报建体系 二、房地产企业如何构建 报建流程和体系 1.不同地域项目的报建基本框架和流程 E:\开发报建与公共关系管理2013\报建课程讲义（2012)\超连接资料\开发项目全程报建流程图(B市）.doc E:\开发报建与公共关系管理2013\报建课程讲义（2012)\超连接资料\规划环节（方案—施工图）报建流程（A市）.doc 2.用地环节重点 涵盖范围：勾地协议、规划条件函、投资备案、项目资本金、可行性研究、国土合同、拆迁安置阶段、 管网拆除、国土证等 难 点： 1.前期部分手续的办理 2.拆迁安置报建及实施拆迁程序.doc 3..前期勾地策略及项目投资开发模式 现金流模式 案例：紫都城高周转项目.xls 大盘开发模式 勾地技巧 万州地块公告.doc 招商地产挂牌门槛条件（深圳）.doc 规划设计环节报建重点 涵盖范围：规划方案、建筑方案审查、初步设计审查、施工图审查备案（含节能备案）等 难 点：如何掌握职能机构的审图重点 审图重点解析： 设计流程审图要点 工程建设环节报建注意点 涵盖范围：招投标备案，质监及安监、资本金、施工证等。 难点：配套费的计算与缴纳、施工证办理 分析： ⑴考虑因素： ①施工现场是否已“三通一平”，是否具备开工条件 ②安全维护设施是否已落实到位、施工设施、施工机械是否按照规范进行布置 ③建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等有关人员是否到位 ⑵注意事项： ①施工现场的安全措施方案应经过监理单位审定盖章 ②施工现场的安全设施、有关安全管理制度要落实到位，施工用电要按照规范进行敷设 销售环节报建注意点 超连接资料\销售环节报建注意要点.xls 超连接资料\各地预售许可证形象进度差异比较.xls 竣工验收环节报建注意点 涵盖范围：规划验收、消防、人防、绿化、防雷、竣工备案等 难 点：规划验收、消防验收 现象分析： 开发项目验收篇总结.doc 配套报建环节报建注意点 涵盖范围： 通水、通电、通路的报批；管线施工的报批和验收；市政设施的迁移线补偿、小区命名和各栋号的确认；小学、居委会等公建配套用房的移交等 。 分 析：开发报建—配套篇总结.doc 3.全流程开发报建节点模板 超连接资料\项目全程开发报建节点模板.doc 4