都市更新权利变换前後权利价值评估之探讨-巨秉不动产估价师联合.doc

都市更新權利變換前後權利價值評估之探討 張能政 研究動機與目的 近年來政府極力於推動都市更新政策，希望更新的機制得使老舊市區的窳陋景觀與環境獲得改善，進而復甦都市再生機能。民國八十七年十一月十一日通過都市更新條例（以下簡稱更新條例），將稅賦優惠及容積獎勵策略、多數決及權利變換的機制訂定於條例內，以提升更新推動的誘因。且而多數決的運用在兼顧少數人利益下設計了權利變換機制，希望透過立體重劃（金家禾, 1999）及「等價交換」（黃監國，1987）概念來解決更新地區複雜的產權問題。而基於等價交換的需要，更新條例引進了不動產估價機制，希望透過公正第三人的權利價值評估作為權利變換依據，更新前後權利價值的評估成為權利變換機制的核心。而從條例公佈至今運用權利變換方式進行都市更新的個案超過60個以上，說明了以權利變換方式推動都市更新有其成效。不過，細究這些個案百分之九十以上屬九二一地震災區重建案，這些重建個案除了以更新條例為基礎推動社區重建外，九二一震災重建暫行條例者，這些爭議主要在於不參與者認為補償價值的不足或參與者認為權益分配比率的不公。而一般民間更新開發案所涉及權利價值的問題不僅是權利人間價值公平及不參與者補償價值不足等問題，在需要開發商（實施者）投入資金進行開發時，也產生權利人與實施者間分配比率的問題。 權利價值評估在都市更新權利變換過程中至為關鍵且常成為審議過程的爭議，在國內不動產估價師制度建立之初，國內不動產估價業者對於權利價值評估基礎認知差異頗大，加上不動產估價技術規則對都市更新權利變換估價僅一原則規定條文，無法涵蓋複雜都市更新權利估價問題，而對從事權利變換估價者形成重大考驗。 目前都市更新權利變換估價的主要問題包括：1.對於開發前不同土地利用型態更新案時權利價值評估基礎的認知不同。2.對於土地價值如何立體化達到權利人間公平的方式不同。3.對於更新後權利價值評估方式不同。還有其他因更新區複雜的產權型態及為長年違規使用導致所有權人與權利人價值認知差異所形成的其他估價問題。這些問題都亟待有一共同的處理原則，以使更新案推動更為順遂。也可以減少估價者必須去承擔一些非屬估價技術問題的責任。 財團法人九二一重建基金會於二ＯＯ三年委託台北市不動產估價師公會進行「九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊」作業手冊是否夠大，乃都市更新必要條件或充分條件（陳華泰, 1994），更新前後地價能提升多少關係到都市更新推動的成功與否？邊泰明「地價變動對土地利用強度影響之研究」（1992）一文中提出從現實都市中不難發現重建更新行為多發生在低矮建築；而在地價飆漲時期更可以發現建築物尚未達拆除年期已拆除重建這是因為地價變動隨都市發展程度而逐年有不同之變動程度，而原有建物價值只和折舊及屋齡有關，假設每年折舊率固定不變，影響建物剩餘價值主要的因素便是屋齡，所以說地價變動幅度與臨界拆除屋齡有關；另由於拆除重建是緩慢，而重建再發展涉及拆除成本，當考慮拆除成本後，地價變動的因素對於重建與否影響甚巨，因為當地價變動大幅度增加時，原有建築物的剩餘價值對於重建後的新建價值變低，才有重建的誘因。許多集合住宅在屋齡達到三十年以上時，房地總價值於市場出售時反而較土地為空地時出售價值為低，這是房地結體隨著屋齡增加及市場折舊，產生相對低度利用的情況。因此，從地價理論來看，面臨拆除重建的都市更新區，其更新前土地價值應考量建物因低度利用而須拆除，並回歸於空地價值來討論。 更新條例第三十一條規定：「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。」都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊」權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」權利變換範圍內合法建築物及設定地上權、永佃權或耕地三七五租約之土地，由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。權利變換範圍內…前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之…。。其應與地上權、永佃權及耕地三七五租約等權利同樣從所在之個別土地權利價值中分離，意即以土地權利價值為基礎，將部份使用土地之權利分配予建物所權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五減租之承租人。 基於上述分析，台北市不動產估價師公會於「九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊」狀況一：各宗土地之合法建物所有權人與土地所有權人為同一人，且無地上權、永佃權及耕地三七五