安徽淮南房地产市场调研报告201412.x.ppt

房地产市场小结 住宅“供大于求”格局加剧； 中心板块高品质楼盘体量日益增多，价格居高不下； 中心城区与山南新区目前在产品类型上互补，竞争不明显，但后期产品将集中于高层类物业，必将产生同质化竞争； 城市重点发展方向是山南新区，政府在未来几年内将大力投入山南新区的建设，以此加强淮南对周边的辐射力，新区将会代替目前的老城区，成为城市新中心。 市场价格集中在4200~5500元/平米，市场主力户型为90~110平米的两房和120~140平米的三房为主，以偏小面积销售的快，145平米以上大面积的顶层复式销售较慢； 楼盘情况 处于一个总体吸纳规模有限，且长期性竞争的城市市场阶段； 供需及去化情况 处于一个近三年年均销量约150万平方米（2010年达到231万平方米）的住宅市场； 城市销售速度最快单盘销量推测（2010年）：约12-15万平方米/年（恒大绿洲、淮河新城 ）； 整体市场面临供大于求的阶段，住宅商品房成交量大幅下降； 住宅市场后续供量充足； 城市住宅在售盘后续供量超过800万平方米（共69个楼盘）；约需4年消化。 城市潜在供量大于潜在需求； 潜在供量（主城区）:2500万平方米 潜在需求（主城区）:1600万平方米， 据淮南市“十二五”规划 城市住宅集中需求期（城市化率70%）， 约需住宅（最大值）在1500万平方米左右，主城区需求（最大值）1000万平方米， 潜在住宅供量约：1500万平方米(主城区)， 且主要集中于东部城区、山南新区等高预期价值区位。 以上数据来源于淮南市房管局网站的网上备案 本项目初步研判 本项目区位分析 本规划区地块位于合淮路与国庆西路、十涧湖路交叉路口处，交通便捷，有舜耕山风景，北有淮河，区域优越。 项目四至： 西至规划的生态防护绿地，东到二中路，南至朝阳西路和舜耕西路，北到规划的纬六路和东海路，基地内地势平坦，建设条件良好。 本项目初步研判 本项目现状分析 本项目初步研判 片区配套设施分析 学校：洞二小、矿一中、实验中学、 淮南市第十九中学（原淮南二中）；商场：苏果超市； 银行：交通银行、通商银行、建设 银行、邮政银行、工商银行；幼儿园：化建幼儿园；医院：化建医院； 本项目初步研判 棚户区改造政策利好 安徽：在党中央、国务院的关怀下与国家有关部门的指导、支持下，在安徽省委、省政府的正确领导下，经过全省上下的共同努力，安徽省城市集中连片棚户区改造工作进展顺利。两年来，列入安徽省计划的16个市（不含合肥市）共拆除了980万平方米，新建回迁户1200万平方米的改造计划，改善了34万户、120万人的住房条件； 淮南：淮南市全市总面积2596平方公里，其中市区面积1566平方公里，总人口235.8万，其中非农业人口106.7万；下辖五区一县和一个国家级综合实验区、三个省级开发区。根据国家及地方的文件精神，为加快淮南市城市化建设进程，切实改善我市棚户区居民的居住和生活条件，淮南市准备 利用四年时间（2009-2014年）改造棚户区占地面积约564万平方米，全市计划开工建设44个棚户区改造项目，计划投资139亿元人民币，拟规划面积868万平方米，拟拆迁面积295万平方米，拆迁约6万多户，使19.7万多人口的居住和生活条件得到明显改善。 目标及要求 1、项目以棚户区改造立项，以住宅及商业为开发物业主体； 2、商业部分将打造成区域性商业中心并带来丰厚利润； 3、完成对项目规划布局建议及商业部分定位工作； 本项目初步研判 基于对项目逐步深刻理解，我们在进行项目方案建议之前形成以下认识 三点认识 项目应打造成淮南西部区域标杆，改善区域形象 项目应充分整合项目特性及优势以寻求突破 项目的开发应成为促进区域发展升级的重要支撑 本项目初步研判 基于对项目的以上认知，新联康认为项目需解决四大核心问题： 项目市场机会论证； 项目最优发展策略问题； 项目最佳规模及业态定位问题； 项目财务成本测算问题； 本项目初步研判 至此，新联康认为： 本项目的挑战与机会并存， 我们需要对区域房地产市场进行详细研究， 充分整合运用项目特性及区域历史文化及自然资源优势， 以最佳策略、最优规模及最小风险、最大利润率， 指导项目操作、精准定位项目以找到发展的突破点。 本项目初步研判 呈报单位：太原中色十二冶房地产开发有限公司 汇报单位：新联康（中国）有限公司山西分公司 汇报结束 谢谢聆听 安徽淮南房地产市场调研报告 提报时间:2014年12月 提报单位：新联康（中国）山西分公司 Contents 目 录 第一部分：淮南城市分析 ? 第一节：城市区位 ? 第二节：城市概况 ? 第三节：城市经济 ? 第四节：城市产业 ? 第五节：居民收入 ? 第六节：