安阳市商业营销策划方案(p36页).docVIP

“彰德府项目” 营 销 策 划 案 目录部分： 第一部分：项目简介及规划指导思想……………………第3页 第二部分：安阳市商业地产市场环境……………………第6页 第三部分：项目地块SWOT分析……………………… 第13页 第四部分：项目产品定位及布局…………………………第16页 第五部分：项目运作可行性分析…………………………第19页 第六部分：项目卖点提炼…………………………………第19页 第七部分：销售策略组合…………………………………第24页 第八部分：整体推广方案…………………………………第26页 附表： 1、文峰中路商业项目运作方案 2、文峰中路商业项目投资估算方案3 3、彰德府商业街功能布局表 第一部分：项目简介及规划指导思想 一、项目简介： 项目位于安阳市文峰区旧城改造核心地段，属传统核心商业圈内，位于安阳商业黄金走廊文峰路——环路东段，西至夏绿地广场，地块东侧朝向安阳新区，临街面宽，地块东西可规划为五条街，该地块可以说是安阳黄金商圈内最后一块商业宝地。 项目总占地为101亩，其中宽为125米，长为370米，商业总建筑面积约6万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游观光于一体的“城市综合体”，三大中心广场、九大主题商业街、十八个消费板块的完善规划，导入国际大都市的先进理念，首创双首层、双中厅、三广场纯现代商业概念建筑特色，作为新商业运动倡导者，项目创造以休闲娱乐为主，购物餐饮互动的第四代商业模式，缔造全新的城市生活休闲中心，将综合品牌专卖店、美食城、酒吧、KTV、足疗、迪吧、演艺吧、电影城、儿童娱乐城、体育休闲城、家居家饰、音乐艺术天地、文化书廊、音像制品、主题餐厅等融购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、商务多功能为一体的城中之城。 项目的运作采取12345工程 1即一张名片，项目将成为安阳的一张城市名片，对外的窗口，不仅是商业项目，而且是旅游项目，成为商业地产与旅游地产相结合的典范。 2即两手抓，一手抓销售，一手抓招商 3即三个一流，一流规划、一流推广、一流品牌 4即四个满意，政府满意、投资者满意、经营者满意、消费者满意 5即五个中心，项目建成以后，将成为安阳的时尚中心、消费中心、生活中心、商务中心、休闲娱乐中心 二、项目规划指导思想 1、项目规划思路的几个出发点： ①整合社会优势（人文、经济、交通、地域、自然），实现区域的有效资源拉动，从而对项目起到积极的作用。 ②要把项目放到安阳市提出“打造区域性中心城市”的大背景下，把项目拔高到相当的高度，有一种“舍我其谁”的大气与霸气。 ③作为安阳新商业运动的倡导者，创造以休闲娱乐为主，购物餐饮互动的第四代商业模式。 ④实现市场及消费群体的细分，在消费群体上挖掘最大市场空间，提高产品竞争力。 ⑤要充分考虑政府、投资者、商家、消费者四者的利益，最终实现多赢，不仅要建的好、卖的好，而且还要运营的好，并将项目打造成为安阳一张精致的名片。 2、项目规划思路： （见附表：文峰中路商业项目运作方案） 综合多种因素，建议按方案三操作，此方案将有利于销售，并使利润最大化。 3、项目规划简介： 依据安阳商业地产以及安阳商业整体运营现状，项目的定位及规划将避开大型商业中心目前销售困难、返租风险、运营成本高等多种弊端，导入沿海城市的先进理念，首创双首层、双中层、三广场纯现代商业概念建筑特色，作为新商业运动倡导者，项目创造以休闲娱乐为主，购物餐饮互动的第四代商业模式，缔造全新的城市生活休闲中心。 具体规划思路为东头地块为明清文化主题广场，是用明清古城墙围合起来的多功能广场，广场之中，绿坪之上，期间矗立的主题艺术雕塑，景观柱、景观墙、演艺广场为这个繁华的商业带增添了别具意味的人文气息。修建明清风格的古城墙，将汇聚明清文化之精粹的街头小品、雕塑、中国文字碑林、安阳历史人物及典故以多种形式展现出来。安阳老城文化之精粹“九府十八巷”将点缀在广场之中，与袁家小宅、谢府、萧曹庙、高阁寺等景点串联起来，将此广场打造为安阳旅游新的景点，以此来带动地块人气，起到项目龙头之作用，广场地下一层可预留项目管线，时机成熟可建成娱乐休闲酒吧街，项目向西延伸位三条东西向步行街，在地块中心设一中心广场，设计为人、车流的集散地，该中心广场（中环广场）为购物休闲广场，体现文化氛围和品位，与东广场遥相呼应，打造为安阳对外的窗口，成为最汇聚人流之处。向西仍为三条步行内街延伸至夏绿地广场，在与夏绿地广场之间又规划有广场，三个广场将极好的带动人气。 在临文峰南北环路一层建筑以品牌专营店为主，负一层下沉，其中靠近环路考虑拿出部分面积做车库。中心景观轴线也做成下沉式步行街，其中一层及负一层以豆腐巷、三义巷、卜府巷