石家庄卓达太阳城商业项目营销策划总案(p71页)金牌.docVIP

卓达太阳城一期营销策划总案 二零零四年·五月 目录 第一部分：认知分析案 市场认知与分析……………………………………4 宗地认知与分析……………………………………16 项目认知与分析……………………………………20 客户认知与分析……………………………………31 第二部分：营销策略案 核心策略设计………………………………………43 配套系统支持………………………………………56 基础系统支持………………………………………79 第三部分：营销执行案 一期营销阶段策略…………………………………87 开盘营销推广计划…………………………………90  第一部分：认知分析案  一、市场认知与分析 现状。表征。趋势。对石家庄房地产市场发展态势之分析。 （一）、解读GDP →看好潜力 1、城市综合竞争力位于全国第34位 据《中国城市竞争力报告》研究评估：石家庄城市综合竞争力位于全国第34位，居民人均收入和劳动生产率与国内发达城市相比仍然较低。环境竞争力很差，位居第45位。 2、绿色GDP、人文GDP也很低 从国内学术界最新流行的绿色GDP、人文GDP来看：石家庄城市污染比较严重，环境质量不容乐观，环境舒适度不佳，需要在城市人工环境营造方面下工夫。文化竞争力方面，也位居末尾。需要培育积极拼搏的价值取向、创业精神和创新氛围。 3、全市生产总值，增长12.5%，高于全国3.4个百分点 石家庄市2003年全市生产总值实现1376.6亿元,按可比价格计算,增长12.5%,较上年增速提高2.6个百分点，增速高于全省0.9个百分点、高于全国3.4个百分点。 4、石家庄市的优势潜力尚在开发初期 石家庄素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，占有环京津、环渤海的优越地理位置和丰富的自然资源、人文资源优势，是全国重要的交通枢纽和商品物资集散地。石家庄下辖23个县(市)、区，西部为太行山区，东部为华北平原。辖区总面积15848平方公里。 5、加快发展正当时 国务院对石家庄市城市规划功能定位的要求是： 河北省的省会城市，全省的经济技术和文化信息中心； 我国医药工业的生产基地； 华北地区重要商埠。 目前石家庄市政府正对此定位要求，进行对石家庄市产业优势、发展环境和前景的深度分析，确定在当前和今后一个时期要集中力量做大做强以以医药、纺织、商贸流通、特色农业、高新技术为五大主导产业，把石家庄市建设成为“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”。 成全观点： 石家庄是新中国成立后，由一个小小的石门镇发展起来的省会城市，仅短短30多年的发展时间，已打好了城市建设、产业经济的基础，尽管从现在实力来看“差强人意”，但是占据省会城市的特殊位置，其城市土地拓展空间、产业创造空间还很大，加之其发展速度高于全国水平，我们相信，凭借“后发优势”将使会把石家庄带入“快车道”，故我们看好这个“城市原始股”巨大的发展潜力。  （二）、双高一缓 → 蓄势井喷 1、石家庄城市化高速发展 城市化浪潮带来巨大的增量需求 石家庄目前正面临着前所未有的城市化进程，需要实现新的城市扩容和定位，将石家庄打造成华北重要经济商埠，在未来几年中，石家庄将有大量的人流进城，如果按石家庄市区人口按每年增长5%（2003年为212万，同比增长为3%）测算，则新增人口部分的房地产住宅需求量在190万㎡/年以上，远远高于2003年整个市场销售量116.0万㎡。如果石家庄城市人口在极短的时间里达到300-500万的规模，那石家庄房地产市场的需求增量将是十分惊人的，预示着房地产市场的发展前景将有极大的市场空间。 旧城改造全面推进，市政配套逐步完善 一批重点基础设施建设相继竣工，省会槐南路西段、体育大街等道路新、改建工程竣工。旧城改造全面推进，市政配套逐步完善。年末市区道路总长度562.0公里，增长0.2%，道路面积1023.0万平方米。全市日产水能力78万立方米，管线总长度1152公里，全年供水量1.8亿立方米。全市煤气、天然气管道长度370公里，供热管道总长度248公里，城市集中供热面积达3850万平方米，比上年增加了350万平方米。 全市集中力量进行了重点区域综合整治，城市环境有了明显改变 2003年环境保护成效显著，市区空气质量明显改善。全市集中力量进行了重点区域综合整治，城市环境有了明显改变。市区二级以上优、良天气达211天，比上年增加了30天，占全年57.8%。2003年末全市工业烟尘排放达标率88%，工业企业废水排放达标率90%，工业固体废物综合利用率87%，分别比上年提高了8个、10个和7个百分点。 园林绿化工作成效显著，年末城市公园28个，公园面积421.0公顷，比上