房地产项目投资成本分析(P4).docVIP

 房地产项目投资成本分析 房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂，在目前房产开发形势较为严峻的情况下，控制好房产项目投资成本就更为重要了。 ? ?? 一、房产项目投资成本组成 ? ??? 以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例，其房产项目投资成本主要有以下部分组成： ??? (一)土地费用??? 从2001年开始，国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式，基本为熟地转让，即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税，已不含相关动迁费用。 ??? (二)独立费??? 1．建设单位管理费??? 会员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用，以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。??? 2．办公及生活用具的置费。??? 3．工程监理费。??? 4．建设场地完工清理费??? 5．施工图编制费 ? ??? (三)勘测、设计费??? 1．勘测费：含初勘和净堪费用。??? 2．设计费：??? 含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费，相关设计咨询等。 ? ??? (四)政府规费??? 含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费（测量费）、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费（审图费）、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费，“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。 ? ??? (五)房屋建安工程费??? 1．基工程费：含检测费??? 2．土建和安装工程??? 含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。??? 3．交通标志和标识??? 4．会所装修??? 5．甲供料??? 一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。 ? ??? (六)小区公共设施费??? 含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防（智能化）、有线和网络、消防等。 ? ??? (七)销售费用??? 含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。 ? ??? (八)财务费用??? 含贷款利息、税金（营业税、调节税、印花税等）、税务 ? ??? (九)不可预见费 ? ??? 二、房产项目投资的成本控制 ??? (一)土地获得前??? 在获取房产项目土地前，要预侧土地获取价格=周边同类楼盘销售价—房产项目投资成本（上述九项，除土地费用外）—合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高度、退界、土地性质、绿化率等条件，来设定建筑面积、户室比、建筑形式，从而预测房产项目开发成本。 ? ??? (二)项目开工前控制??? 1．通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院，用足容积率，总建筑面积、总高度、退界、日照间距等，选择出众的外立面，房型和相关建材设备。??? 2．通过招标选择优秀的工程监理公司。??? 3．通过招标选择质优价廉的工程施工企业。??? 4．力争减免相关规费。 ? ??? (三)项目过程中的控制??? 1．合理控制工期??? 特别是控制相关节点工期，如开工、+0.00、-0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。??? 2．合理控制质量???? 通过基础验收、隐敝工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收，将质量问题减少到最小和最少程度。从而减少整治、返工等方面的时间。??? 3．合理控制工程变更无论是设计变更，还是工程量增减都要严格控制和审核。??? 4．材料和设备的招标??? 通过招标形式，对相关甲供料（材料和设备）进行货比三家，尽可能选择质优价廉的产品。??? 5．力争减免相关规费??? 特别是预售时和综合验收时的相关规费。 ? ??? (四)项目完成后的控制??? 特别是在工程结算、决算以及审计时，严格控制项目总费用，一般力争不突破项目原有的总预算，为今后项目成本预测创造新的参考依据。??? 房产项目成本控制，是在项目进行中，根据实际情况（如签约和各种工程合同）变化，不断进行变更，以逐渐接近和满足项目预算，使企业领导随时掌握项目成本变化情况。??? 房产项目投资成本的预测，是房产企业领导投资决策的依据。项目成本的前期控制，是房产企业领导贴近市场，及时调整的依据；项目成本的过程控制，是房产企业