济南市房地产市场调查研究与地块分析.docVIP

 济南市房地产市场调查研究与地块分析 目 录 第一部分 投资环境分析…………………………………1-12 济南人文、地理、历史概况…………………………………………………1 济南经济状况分析……………………………………………………………1 济南市城市发展规划…………………………………………………………3 济南重大市政工程……………………………………………………………6 济南商圈分析…………………………………………………………………7 第二部分 房地产市场分析………………………………13-18 住宅分布现状及特征…………………………………………………………13 济南房地产发展演变…………………………………………………………15 济南市主要房产开发企业……………………………………………………16 济南市商品房销售主要途径及按揭办理情况………………………………16 广告分析及报价………………………………………………………………17 第三部分 区域市场调查…………………………………19-41 东南区调查报告………………………………………………………………20 东北区调查报告………………………………………………………………25 中心城区及南区调查报告……………………………………………………29 西南区调查报告………………………………………………………………33 北区调查报告…………………………………………………………………37 第四部分 华山项目市场定位……………………………42-50 地块分析………………………………………………………………………42 市场分析………………………………………………………………………43 产品定位………………………………………………………………………44 项目开发初步分析……………………………………………………………45 第五部分 银座地块评估简报……………………………51-54 地块分析………………………………………………………………………51 产品定位………………………………………………………………………52 规划要点建议…………………………………………………………………54 第六部分 中山广场地块评估简报………………………55-56 地块分析………………………………………………………………………55 产品定位………………………………………………………………………56 附件1 济南市居民采暖方式 附件2 利率表 附件3 办理购房银行按揭手续资料表 附件4 济南报纸、电视广告、车身广告及户外看板收费清单 附件5 济南低价位房面积统计表 附件6 济南个案楼盘分析表 附件7 写字楼市场一览 附件8 济南市部分宾馆长包房情况 市调总表 济南市房地产市场调查研究分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南人文、地理、历史概况 济南市是山东省会城市，位于山东省中部，是山东省政治、经济、文化中心，重要的交通枢纽。四周与德州、滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城等地市相邻。全市地势南高北低，依次为低山丘陵、山前倾斜平原和黄河冲积平原。总面积8154平方公里，市区面积2119平方公里，建成区面积116.2平方公里。目前，济南市辖历下、市中、槐荫、天桥、历城5区，长清、平阴、济阳、商河4县和章丘市。1999年末，全市总人口5576309人，其中市辖区人口2606447人，中心城区（建成区）人口160万人。人口密度为1.3万人/平方公里。 济南是国务院公布的历史文化名城。因地处古四渎之一“济水”之南而得名。据考古发掘资料，远在9000年前的新石器时代早期，已有先民在此繁衍生息。自商周时已建城，于西晋永嘉末年（313年前），济南郡从平陵迁至历城，从此，今济南市区成为历代郡国、州府的行政中心，一直沿续至今。 济南历史悠长，人才辈出。属今济南市籍的历史名人主要有中国传统医学的杰出代表——扁鹊；中国古代阴阳五行学说的创始人，战国思想家邹衍；唐朝开国功臣，一代名相名将房玄龄、秦琼；中华词坛“婉约派”、“豪放派”的杰出代表、宋代文学家李清照、辛弃疾；近代民族实业家、“祥”字号商业的代表人物孟洛川等等。 2、济南经济状况分析 （1）宏观经济概况 1999年，济南市全年完成国内生产总值881.2亿元，比上年增长13.06%，.5亿元，增长9.6%；第二产业增加值399.8亿元，增长11.8 %；388.9亿元，增长15.3%。三大产业结构由上年的11.2:45.7:43.1调整为10.5:45.4:44.1，预计今后城市发展使第三产业的比重将进一步加大。 （2）银行存款余额概况 到1999年末，济南全市金融机构各项存款余额1061.3亿元，比年初增长24%，其中