2010_世联_文伟投资葵涌项目概要.ppt

文伟葵涌旧改项目投标报告 度假功能复合化：从一线滨海资源过渡到结合滨海腹地资源的综合开发 沿海一线发展资源导向的纯度假酒店物业；腹地度假发展康体养生、娱乐多样化物业 腹地区域城市意象大于资源意象，呈高密度开发；国际级滨海度假胜地，完善的城市功能中心是必备条件 短期度假客户倾向于沿海一线度假；长期度假客户倾向于沿海度假和腹地度假并重，对海景资源敏感度不高，对复合资源依赖度提高； 二线区域在构建自身竞争力的同时充当了资源的整合者，并提升了整个区域的功能 具备多元化、复合化、城市化度假功能的 国际滨海度假小镇 葵涌将打造复合度假功能的滨海度假腹地区域国际滨海度假小镇 项目概况 区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里 交通：与市内的联系相对不便 资源：二线海景，紧邻菠萝山 地块现状：坡地，高差60余米，内有少量山泉溪流 建筑风格： ?现代滨海风格 ?融合国际风情与本土特色，演 绎热带简约的生活环境 ?强调内部建筑元素和外部景观 的结合，鼓励室内外生活交 融，营造回归自然、休闲、浪 漫、世外桃源的风格 ?运用西方海洋城市的一些特有 建筑符号，如大尺度露台、滑 动玻璃门 园林风格： ?热带风情为主 ?蓝绿交融的设计理念 ?开放式加勒比海商业街 ?山地公园和大湖面 开放式加勒比海商业街 山地公园和大湖面 以沙滩游泳池及小品为社区营造度假意象 案例2：贝沙湾（Bel-Air No.8），以滨海资源和财富为基础，但其价值体系构成远超过对海资源的占有，构建了尊享的海居生活体系 背靠翠绿山林，面朝700米海岸线，饱览无敌大海景。地理环境与美国加州比华利山豪宅区相似。 坐拥10万平米的绿化园林，前临5.5万平米的临海休憩公园。 靠山面海，尽享港岛南区的幽邃静谧，同时兼享都会的缤纷动感。 发展商形容此物业可媲美法国南部。 建筑硬件：FOSTER AND PARTNERS大师设计，波浪形艺术化滨海意象立面，世界地标级建筑，豪华硬件配置 Bel-Air no.8拥有高达170万尺的大型绿化环境，60万尺临海休憩公园； 8个特色水池配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成跃动闪耀的珊瑚鱼； 花费数千万元设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100条的屏风式喷水柱； 大量珍贵石材运用。 艺术元素：将艺术融入生活，以艺术体现海居的奢侈符号 八大主题会所：融时尚艺术、高效服务、健康生活、顶级奢侈品标签为一体 八大主题会所：来自世界最优质的设施及服务，不断创新求变，并提供近乎极端的高效率客户服务系统 国际滨海度假生活模式体系——我们所做的，不仅仅只是让东部滨海区多了一处高尚住宅，而是打造一种新的生活方式来替代它 一座滨海风格的建筑，休闲与荣耀并存 市场格局小结 梅沙片区目前开发趋于饱和，片区供应稀缺，进入全面豪宅化时代； 大鹏半岛片区开发量极低、呈散点零星供应，并且短期内难以改变； 大鹏半岛片区住宅仍停留在“卖海景”的滨海度假市场初步发育阶段，住宅价值实现仍对“海景”的依赖度较高，规模化滨海住区缺失，尚未形成配套完善的多元化、复合性的滨海度假体验区。 随着海景一线土地资源的匮乏和度假市场的发育成熟，单纯依赖海景的传统区域价值体系必然向复合型的区域价值体系转变； 对于陌生启动期度假区产品而言，降低投资门槛是必要措施 东部市场：——目前东部滨海一手房物业进入全面豪宅化时代，别墅洋房产品供应占到90%以上；二手房市场中小面积别墅产品、180-280平复式大平面、及50-90平米一房/两房公寓成交较为活跃。 东部目前东部滨海物公寓公寓面积主要集中在30-50平酒店式公寓和60-90平米居家公寓； 高层产品主要以东海岸为主，面积在80-160平，另有部分180-280平大平面复式海景房； 洋房主力面积在120-275之间； 叠加联排别墅面积主力区间为：150-250区间； 独栋别墅面积均在300平以上。 高层产品：高层二手房均价4.5万/平，性价比较高的63-90平复式及叠加产品二手交易活跃，单房交易较为尴尬。 陌生区度假产品的价值规律总结 主流度假客户的需求规律总结 本项目目标客户构成 价格预估——[住宅] 定价过程 最美自然资源 大鹏半岛，面积296平方公里，海岸线长133公里，森林覆盖率76%，是深圳面积最大保存最完好的生态净土，2005年获评国家级地质公园，被《中国国家地理》评为中国最美的八大海岸之一。 国际级规划、高潜力前景 大鹏半岛规划目标——国际一流水准的生态型滨海旅游度假胜地；葵涌规划目标——东部生态组团具有综合功能的城市服务中心，为产业园区和旅游服务配套的现代新城。 海居生活方式 以“海”为精神核心的生活方式，不是单纯的停留在“看海”的感官