酒店投资决策分析方法与应用段正梁第7章课件教学.pptVIP

第7章 内容提纲 第一节 高星级酒店新建项目的投资分析 第二节 公寓式酒店项目的投资分析 第三节 酒店改建项目的投资分析 第四节 酒店收购与改建项目的投资比较分析 内容提纲 第一节 高星级酒店新建项目的投资分析 第二节 公寓式酒店项目的投资分析 第三节 酒店改建项目的投资分析 第四节 酒店收购与改建项目的投资比较分析 内容提纲 第一节 高星级酒店新建项目的投资分析 第二节 公寓式酒店项目的投资分析 第三节 酒店改建项目的投资分析 第四节 酒店收购与改建项目的投资比较分析 内容提纲 第一节 高星级酒店新建项目的投资分析 第二节 公寓式酒店项目的投资分析 第三节 酒店改建项目的投资分析 第四节 酒店收购与改建项目的投资比较分析 四、项目投资方案的不确定性分析 尽管方案一和方案二的盈利能力较低，但判断这两个方案是否完全就是不可行，还需进行投资方案的不确定性分析。由于方案一和方案二在初始投入、内部收益率等指标方面都比较接近，以下仅对方案二即办公楼改造方案进行不确定性分析。 （1）不确定性因素分析 客房数量 为增加项目的盈利能力，把会议室改造为4间标房。相对于原假设方案，客房数量可增加到46间。 客房售价 平均房价为300元/天，相对于北京地区同类星级酒店价格有所偏高，但考虑未来价格的稳定上升趋势，该价格比较适中。 客房入住率 项目主要是为解决集团入京人员的后勤保障及接待，客源应较稳定，再加上近西客站，其入住率也应有保障。理想情况是，客房入住率可以由原来假定的70%上升为85%。 客房经营成本 在加强内部管理的前提下，客房运营费标准将可能由此前假定的每天每间70元下降至60元。 物业自然升值 原假设比较保守。项目物业增值率由原假设的50%上调为80%。 三、方案1A的分析 （3）经营成本估算 1）对应于公寓房销售所发生的成本费用（即在第一年内发生的成本费用）。该成本费用具体包括公寓房销售推介费用和委托销售费用（不含增值税）。 公寓房销售推介费用：设定为400（万元） 委托销售费用（销售额1.5%）：39681×1×1.5%=595.22（万元） 项目第一年内发生的成本费用合计为：995.22（万元） 2）回租后（从第2年开始到项目经营期结束）每年应支付的费用： 每年应支付给公寓购买者的费用（目前上海酒店式公寓的年投资回报率在7%-8%之间，这里假定公寓购买者的投资回报率为8%）：39681×1×8%=3174.48（万元） 酒店年经营成本：按物业管理公司提供资料，上海同类酒店的经营成本约占酒店经营收入的12%。本项目假定该比率为15%。故本项目的经营成本为：（72+328.5+4534.18）×15%=740.24（万元） (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 三、方案1A的分析 （4）折旧费及经营期末回收固定资产余值 本项目方案因公寓房已出售，故折旧只针对商业办公用房计提，回收固定资产余值亦是。 商业办公用房原值（含购房款、中介费和契税）： =5600×0.83+750×5600÷45281+5600×0.83×1.5% =4810.47（万元） 年折旧费（按40年产权房平均提取折旧，不考虑残值）： =4810.47÷40=120.26（万元） 经营期结束时（第16年年末），回收固定资产余值： =4810.47-120.26×15=3006.57（万元） (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 三、方案1A的分析 （5）增值税、经营税金及附加、所得税的估算 该项目将公寓改造成为公寓酒店、并分拆出售，由此产生的增值需要缴纳增值税。若按固定资产处理方式，增值税为增值部分的6%： 39681×（1-0.83）×6%=404.75（万元） 经营税金及附加（按销售收入的6%计）： （72+328.5+4534.18）×6%=296.08（万元） (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 404.45 税后利润 7 199.20 所得税 6 603.65 利润总额 5 296.08 销售税金及附加 4 120.26 折旧费 3 3914.68 销售成本 2 4934.68 销售收入 1 估算值（万元） 项目 序号 表7-17 经营期年度损益表 所得税：按当时国家财税制度，所得税税率为33%。根据上述相关估测数据，可得到该方案在经营期内的所得税与年度损益（表7-17）。 三、方案1A的分析 （6）项目盈利能力 1）项目投资利润与利润率 (1) (2) (3) (4) (5)