房地产经济学教学课件ppt作者张跃庆第3章房地产经济发展的体制与经济基础课件.pptxVIP

房地产经济学ISBN 978-7-111-47141-7第3章 房地产经济发展的 体制与经济基础目 录3.1 改革与城市化为当代中国房地产经济发展奠定 了体制与经济基础 3.2 城市土地使用制度改革为房地产经济发展奠定了土地产权制度基础 3.3 城市住房制度改革为房地产经济发展奠定住房制度基础 3.4 城市化为房地产经济发展奠定了经济基础 3.1 改革与城市化为当代中国房地产经济发展奠定了体制与经济基础 以建立社会主义市场经济体制为目标的经济体制改革，特别是城市土地使用制度改革和住房制度改革，使城市土地使用权和住房成为商品，纳入了市场经济运行的轨道，为房地产业与房地产经济发展提供了体制基础。我国工业化的进行，有力地促进了城市的发展和城市化水平的提高。城市的发展、城市化的加速进行，以及城市现代化建设，对房地产业和房地产经济的发展提出了巨大的需求，为房地产经济的发展提供了深厚的经济基础。3.2 城市土地使用制度改革为房地产经济发展奠定了土地产权制度基础3.2.1 城市土地使用制度改革的必要性3.2.2 城市土地使用制度改革过程3.2.3 与社会主义市场经济体制相适应的城市 土地产权制度3.2.1 城市土地使用制度改革的必要性根据马克思的未来社会实行土地国家所有制的思想，我国在无产阶级取得了政权以后，对土地私有制进行了社会主义改造，建立了土地公有制的土地制度，即农村土地集体所有制，城市土地全民或国家所有制。在传统的计划经济体制下，城市土地使用制度基本格局是：国家或城市政府，以划拨方式把土地无偿、无期限、无流动地分配给各个单位使用，由此造成了土地经济关系与产权关系一系列的弊端或问题。所以，必须对传统的土地使用制度进行改革。3.2.2 城市土地使用制度改革过程1984年的《中共中央关于经济体制改革的决定》在理论上突破了把计划经济与商品经济对立起来的传统观念，确立了社会主义经济是在公有制基础上的有计划的商品经济。1988年《中华人民共和国宪法》的第十条第四款做了修改。明确规定：“何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。”1988年12月《中华人民共和国土地管理法》也作了相应的修改。修改的主要思想是：土地使用权经过允许可以买卖。1990年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》，对城市土地使用权出让，城市土地使用权转让、城市土地使用权出租、城市土地使用权抵押、城镇土地使用权终止，以及城镇国有土地使用权划拨等问题，都作了明确的规定。3.2.3 与社会主义市场经济体制相适应的城市土地产权制度我国城市土地产权结构可以使用下图表示。 城市土地使用权出让城市土地使用权出让，是政府以土地所有者的身份，将土地使用权以一定的使用期限出让给使用者或受让者。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》，出让的地块、用途、年限、价款和其他条件，由政府的土地、城建、规划、房产等管理部门共同拟定。当事人双方的合法权益均受法律保护。土地使用权出让，主要采取了协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让四种方式。土地使用权的出让年限，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合与其他用地50年。 城市土地使用权转让城市土地使用权转让，是土地使用者将土地使用权再行转移的行为。土地使用权转让，必须签订转让合同，并进行使用权转移登记。对于土地使用权转让，政府有权进行调控。当转让价格明显低于市场价格时，政府有优先购买权。当转让价格不合理上涨时政府也可以采用经济、行政、法律的手段进行调控。 城市土地使用权出租与抵押城市土地使用权出租，是土地所有者或占有者为获取租金，将土地使用权连同地上建筑物及其他附着物向承租人租赁的行为。土地使用权的抵押，是土地使用权占有者作为抵押人，为获取资金、将土地使用权连同地上的建筑物及其他附着物作为财产保证，与提供资金的抵押权人签订抵押合同的行为。 城市出让土地使用权终止与收回土地使用权终止与收回，是由多种原因引起的。主要是：土地使用权出让、转让期满或用地单位撤销、项目核准报废而收回；国家根据社会经济发展的要求，为了满足公共利益的需要（如防灾抗险，重大基础设施建设等），依照严格的法律程序，可以提前收回业已出让的土地使用权；对违反土地使用权出让合同的，政府可以提前终止土地使用权合同，收回土地使用权；因不可抗拒的自然灾害而造成土地灭失的，土地使用权的出让合同自动终止。 城市土地使用权划拨制度我国城市土地使用权划拨，主要存在于两种情况，一种情况是根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：“国家机关用地和军事用地”、“城市基础设施用地和公益事业用地”、