房地产经济学教学课件ppt作者张跃庆第9章房地产流通与房地产买卖和租赁市场课件.pptxVIP

房地产经济学ISBN 978-7-111-47141-7第9章　房地产流通与房地产 买卖和租赁市场目 录9.1 房地产（房屋）买卖与房地产租赁9.2 房地产（房屋）买卖市场及其形式9.3 房地产（房屋）租赁市场9.1 房地产（房屋）买卖与房地产租房地产开发建设工程通过竣工验收，就成为房地产商品。房地产或房屋进入流通领域，就形成了房地产或房屋交易市场。房地产是一种特殊商品，在房地产交换或流通过程中，不仅实现了房地产商品的使用价值与价值，而且还发生了一系列权利关系的变化，即他项权利变化。房地产交易或住房流通主要是通过两种形式实现，即房地产或住房出售与出租，或住房买卖或住房租赁。9.2 房地产（房屋）买卖市场及其形式9.2.1 现房出售9.2.2 商品房预购预售9.2.3 房地产（房产）拍卖9.2.4 房地产出售的其他形式9.2.1 现房出售传统体制下的私有房屋出售。公房出售或房改房出售。商品房出售。保障性住房或经济适用住房出售。9.2.2 商品房预购预售商品房预购预售，实际上就是房地产期货交易。它是在房屋还没有建成以前，即房产还没有竣工以前，以预售的方式把房屋卖了出去。也就是所谓先付款后交货的买卖方式。预售房的买卖与房屋即期买卖相比，由于它购买的仅仅是房屋销售部门的承诺，也就是说，只要购买者承诺认购房屋业权，交付一定的定金，签署临时买卖契约，预售房的买卖就算完成了交割。预购房屋还可以转让。预售房转让有两种情况：一种是因为不可预见的原因决定的，如因预购房屋以后，由于资金发生困难，或需要转让给亲友等；另外一种情况就是纯粹的炒楼花。9.2.3 房地产（房产）拍卖房产拍卖是房地产流通或房产买卖的一种特殊方式。拍卖是由卖家以房地产（房产）作为拍卖的物品，在特定的场合，由众多的可能买家竞逐承购的一种买卖方式。在我国目前条件下，以拍卖方式出售的房地产（房产），都是一些特殊类型的房地产。大体上有以下几种情况：抵押房屋的拍卖。罚没房产的拍卖。为特殊目的进行的房屋拍卖。特殊房屋拍卖。9.2.4 房地产出售的其他形式由于房地产是一种特殊商品，在交易过程中会发生经济与产权各种形态的变化，所以会形成其他流通方式方式。房地产物物交换或互换。房地产赠与和继承。9.2.5 房屋买卖条件、程序与合同 房屋买卖条件 房屋买卖程序 房屋买卖合同 房屋买卖条件房屋的产权必须是清楚的，有合法的产权证件；经过改建和扩建的房屋，产权的所有者必须在房地产管理部门办理变更登记手续，才能进入市场进行交易；享受补贴或以优惠价格购买、建造的房屋，在不满原定使用期限出售时，需补齐差价；出售已经出租的房屋，必须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买的权利；出售共有的房屋，出售人必须提交共有人同意或委托出售的证明文件。在同等条件下，房屋共有人有优先购买权；对于继承、赠与等方式取得的房屋，必须在办理合法手续后，才能投入房地产交易市场。 房屋买卖程序根据国家房地产主管部门出台的《关于加强房地产交易市场管理的通知》规定，进行房地产交易时，必须按照以下程序进行。受理验证确权调查估价报批立契过户 房屋买卖合同房屋买卖合同是由房地产主管部门统一编制的，用于房屋买卖当事人之间签订的，确认各方权利、义务关系的协议文件。房屋买卖合同包括以下内容。双方当事人的姓名或者名称、证件号码房地产权属证书的名称和编号房地产坐落位置、面积、四至界限土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限房地产的用途或使用性质成交价格及交付方式违约责任双方约定的其他事项9.3 房地产（房屋）租赁市场9.3.1 房屋租赁经济关系及其特征9.3.2 房屋租赁类型与经济内容9.3.3 房屋租金及租金标准9.3.4 房屋租赁的条件、程序与合同9.3.1 房屋租赁经济关系及其特征房屋租赁是房屋出租人，将房屋交承租人使用，承租人按照租赁双方约定的期限和租赁金额向出租人交纳租金，在租赁关系终止时，将承租的房屋完好地退还给出租人的经济或交易行为。房屋租赁具有以下一些特征： 房屋租赁是一种商品交换关系。双方是按照等价交换原则进行的；在房屋租赁关系中，承租人取得的只是房屋的使用权，房屋所有权仍然属于出租人；租期届满，承租人必须按照规定，将租用的房屋返还给出租人；在房屋租赁期限未满的情况下，出租人也有权将其出租的房屋的所有权转移给第三人；在房屋租赁契约中，确立的是一种债权关系。但是，这种债权关系，同时又具有某些物权的特征，即对物直接使用并排除他人干涉的权利。9.3.2 房屋租赁类型与经济内容 住房租赁 写字楼租赁 商业用房租赁 工业用房租赁9.3.3 房屋租金及租金标准 房屋租金本质及租赁价格 房屋租金构成因素及其确定 房屋租金中的成本与利润 房屋租金本质及租赁价格房屋租金，就是房屋的租赁价格。房屋的租赁价格，是房屋一定时期使用价值所包含的价值