房地产登记制与度政策.doc

房地产登记制度与政策 1995年1月1日 《城市房地产管理法》 1995年10月1日 《担保法》 1997年10月27日 《城市房屋权属登记管理办法》（废止） 2007年3月8日 《物权法》 2008年7月1日 《房屋登记办法》 一、民法、行政法知识 （一）民法 1、民法总论（掌握） 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和 特征：是私法、基本法、权利法。 民法基本原则意思自治、诚实信用、公序良俗。 民法调整人与人之间或人与标的物之间法律关系。 民事法律关系的实质是权利和义务。 关系要素：主体、内容、客体。 民事主体：指参加民事法律关系，享有民事权利并承担民事义务的人，包括自然人和法人和其他组织（国家在一些场合也可以成为民事关系的特殊主体）民事主体，必须由法律赋予其主体资格。 法人特征：1团体2名称机构场所，具有民事权利能力和行为能力3独立的财产4独立承担责任。分类：企业、机关、事业、社团 公司法人：公司以全部财产2有限公司以出资额3股份公司以认购的股份为限承担责任。公司类型转化办理更正登记。 比较有限责任公司与股份有限公司：1、设立方式：发起/发起、募集2、股东数：1至50人/发起人2-200人3、股权形式:出资证明不可流通/股票可以流通。 合伙企业为非法人企业 将企业房屋登记给合伙人：转移登记 分公司无独立法人资格（营业执照），子公司有（企业法人营业执照）法人资格。 民事法律行为是公民或者法人成立、变更、终止民事权利和义务的合法行为。特征：1意思表示为要素2私法上的效果为目的3因果关系 法律行为的分类：1单方、双方和多方2负担和处分3有偿和无偿4、诺成与实践5、要式与不要式6、生前与死后 宣告失踪：无顺序、下落不明必须满两年、一切利害关系人、非利害关系者无权申请。失踪代管人：实体地位：管理处分财产；程序地位：诉讼当事人（原告或被告）。 宣告死亡：1、一般失踪满4年的2、意外失踪满2年的3、意外失踪且取得不可能生存证明的。申请顺序：1配偶；2父母、子女；3兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；4其他有民事权利义务关系的人。申请撤销死亡宣告不受上列顺序限制。宣告失踪不是宣告死亡的必经程序。宣告死亡效力：人格丧失、继承开始、婚姻终结、单方可以送养子女。 不可代理的法律行为:离婚、结婚、遗嘱、事实行为、侵权行为。 代理的价值：主体行为能力的补充与扩张。 种类：委托代理、法定代理、指定代理。 分类标准：意定代理（含职务代理）本人授予；法定代理是基于法定的身份。指定代理是法院或者其他机关的指定（如监护或失踪人的财产代管人）。 代理与居间区别:1、居间人未获得代理权2、不对相对人独立做出意思表示3、居间行为本身不产生一定的法律效果 代理与委托1、委托为双方内部关系2、委托合同外其他如合伙合同、雇佣合同、劳动合同均可成为代理权授予的基础法律关系。3、代理适用的是法律行为，委托的事务可以为事实行为 物权指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产指土地以及建筑物等土地附着物。物权法特征是私法、实体法。 2、物权法（掌握） 物权法的基本原则物权法定原则、公示与公信原则、物权特定原则（一物一权）。用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。担保物权抵押权、质权与留置权。物权特征： 绝对权、支配权。物权效力：1排他2优先 物权优于债权。物权债权区别：物权作为绝对权、支配权、对世权；债权作为相对权、请求权、对人权2、物权具有排他性，债权具有平等性 所有权对自己的动产和不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。特性完全性、整体性、永久性 属于国家所有：矿藏、水流、海域、文物、电频、国防资产 不动产物权未经登记不发生效力，地役权自合同生效时设立，抵押合同自登记之日生效，农村土地承包合同自成立之日生效，动产船舶、航空器、机动车应当登记，未登记不得对抗善意第三人。 建筑物区分所有权（共有部分）1、一种特殊的所有权类型2、具有集合性3、具有整体性和不可分割性 全体业主共有部分1建筑物用地使用权2道路绿地3公共场所、公用设施、物业服务用房。建筑区划内规划用于停放汽车的车位属建设单位所有，以出售附赠或出租方式约定。 业主团体与业主的关系1对业主具有约束力2受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销3撤销期间：主观标准，1年。 用益物权：1物权2限制物权3他物权4占有使用收益5以不动产为客体。（土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权） 土地承包经营权：耕地30年，草地30-50年，林了30-70年。 地役权：利用他人不动产，以提高自己的不动产的效益。所称“他人为供役地”，“自己需役地