估价方法的选择及应用.pptVIP

关于监测点地价内涵中“市场条件”的探讨 主要内容： ★ 当前技术规范中对监测点地价内 涵的界定 ★ 土地市场条件与地价 ★ “正常市场”标准与监测点地价 ★ 监测点地价应采用“公开市场” 标准 ◆ 当前地价监测技术规范中对监测点地价内涵的界定缺少市场条件的描述 监测点地价是通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。 ——《城市地价动态监测技术规范》（报批稿）3·3 一（一）、对“一定时点”的理解 1、季度监测地价的基准日为各季度的最 后一日 2、年度监测地价的基准日为每年的12月 31日 ——《规范》4·5 一（二）、对“一定条件”的理解 1、监测点用途 4、开发程度 2、使用年限 5、权利状况 3、建筑容积率 ——《规范》有关内容 ◆土地市场条件与地价 土地市场条件是影响地价水平的一个重因素，主要体现在以下两个方面： 一是供求关系 二是市场发育程度 ◆土地市场条件与地价 鉴于“市场条件”对地价的重要性，在《城镇土地估价规程》和《房地产估价规范》（GB/T 50391-1999）都对地价所对应的“市场条件”进行了界定。 ◆土地市场条件与地价 “本规程所指土地价格，是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 ——《城镇土地估价规程》 （GB/T18508-2001） ◆采用“正常市场”标准确定的监测点地价不能反映估价时点地价的市场水平 《城镇土地估价规程》中对地价内涵的描述有两点值得我们关注。 一是“正常市场条件”。 二是“纯收益现值总和”。 三（一）、正常市场条件与监测点地价 在过热或萧条的市场条件下，市场成交价往往偏离以“收益能力”决定的真实价格水平，以“正常市场”标准评估地价时，估价师要剔除市场因素以发现地价的真实水平，从而造成监测点地价与市场价格偏离。 三（二）、收益现值与监测点地价 “收益能力决定地价水平”仅是从理论对地价本质的描述，仅从“收益能力”解度评估监测点地价不能体现土地的供求关系，造成评估的监测点价格水平偏离实际市场价格水平。。 ◆实行地价动态监测的目的决定了监测点地价应采用“公开市场”标准 1、美国估价学会对公开市场条件的界定 2、美国《专业估价实务通用标准》对公 开市场条件描述 3、我国《房地产估价规范》中对公开市 场标准的描述。 四（一）、美国估价学会对公开市场条 件的界定 在特定日期完成出售； 对于被估价不动产利益而言，有公开和竞争市场存在； 购买者和出售者有充分信息且谨慎地行动； 价格不受非正常压力的影响； 购买者和出售者具有正常动机； 双方行动皆为自我最佳利益考虑； 有充分的销售努力，并有合理时间在公开市场求售； 以美元现金或以相当的财务安排支付价款； 价格代表已售不动产的正常交易条件，而不受与出售有关的任何人所提供的特殊或独创贷款或售价折让的不当影响。 四（二）、美国《专业估价实务通用标 准》对公开市场条件的描述 一项不动产在具有公平交易条件下的公开竞争市场上，购买者与出售者都在具有充分信息下谨慎行事，而且价格不受不当压力的影响下的最可能价格。此定义意味着，在特定成交日期，产权由出售者移转给购买者，且符合下列条件： ①购买者与出售者具有典型动机； ②双方信息完备或有充分建议，而且一切行为取决于各自 的最佳利益； ③经一段合理时间内，在公开市场上销售； ④依美元现金或依相当的融资安排，完成付款； ⑤此