明珠开发项目用地可行性研究报告.docVIP

明珠开发项目用地 可行性研究报告 一、 总论 项目提出的背景 随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，住房制度改革的不断深化，特别是停止住房实物分配，全面实行货币化分配政策的出台，房地产业市场化程度明显提高。几年来，中央提出把住宅建设培育为新的经济增长点。国家相应出台了发展住房金融、培育和规范住房交易市场等一系列方案。并在财政、税费、金融等方面采取积极的政策措施，为房地产市场特别是住宅市场的全方位启动与发展创造了良好的政策环境，房地产市场进入了一个新的发展时期，房地产业在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的重要支柱产业。在大环境的影响下，大连市近年来，特别是在近两年来，房地产市场得到相对快速的发展，房产交易量出现跳跃式增长态势。 大连市的房地产业取得了突飞猛进的发展，已经成为本市的龙头产业，直接带动了很多相关产业地发展，而占到房地产业中的60%的住宅业已经成为很多投资者的新宠，直接带动了大连市国民生产总值的7.5个百分点。房地产业的发展直接影响着大连市经济结构的构成。 作为大连市的新主城区，随着工业化及城镇化进程的快速推进，旅顺房地产市场潜在的升值空间已经开始吸引很多人的目光。近几年来，在大环境的影响下，旅顺房地产的需求市场也发生很大的变化，购房者的注意力已经不再局限于房产质量，对于小区的配套、绿化甚至物业，提出越来越高、越来越专业的要求。 从购房者的构成来看，除旅顺本地人以外，大连市区周边及外省市的购房者也有相当的比例，目前已经占到30%的份额。随着交通状况的改善，旅顺区域价值的日渐显现也将吸引越来越多的外地购房者，对他们而言，这里既是进入大连的门槛，同时也是休闲养老的好地方。 项目可行性研究的依据 1、《大连市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则； 2、《辽宁省建筑工程综合概预算定额（1999）》 3、《城市居住区规划设计规范》 4、《大连市建设项目城建费用统一收费一览表》 5、《辽宁省工程建设其他费用定额》 6、《房地产测量规范与房地产测绘技术》 7、委托方提供的其他有关资料 8、委托方现场勘查及市场调查收集的有关资料 1.3项目概况 项目名称：旅顺明珠 建设地点：大连市旅顺经济开发区顺乐街西延段以北、20号路以东D地块 土地性质：国有土地出让 总用地面积：48277.92平方米 总建筑面积：75544.43平方米 建设内容： 民用商品房开发 容积率：1.51 绿地率：37.2% 1.4项目开发建设的必要性 在加快”五点一线”沿海经济带开发建设的大前提下,在西拓北进和大连市房价高涨双重引擎的推动下,旅顺口区凭借着便利的交通、成熟的配套、潜力的前景及较低的售价等诸多优势,吸引大量的来自旅顺\开发区\大连市内及周边城区以及外省市的购房者。 十一五期间旅顺区房地产业进入快速发展期。作为大连市人口重要的转移地，旅顺未来商品房需求量将继续呈现跳跃式发展局势。 旅顺成为房地产开发的重点增长区。 ● 项目建设条件包括项目建设自然条件，项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件、项目自然条件 气温：年平均气温10.5； 风：夏季盛行偏南风，冬季盛行偏北风。 日照：年日照时数1412.7小时； 湿度：年平均相对湿度69.6%； 霜期：无霜期219~233天； 气压：平均气压970.4pa； 降水：年降水量507.7~719.8毫米； 降雪：年平均降雪日13.8天。 地质情况：大连市属7度地震区，建筑按计划7度抗震设防。 项目建设用地条件 地理位置： 旅顺明珠地处辽东半岛南端，坐落在大连市旅顺区西部渤海沿岸。辖区内有漫长曲折的海岸线和众多的近海岛屿，自然风光秀丽，旅游资源十分丰富。海湾内滩平浪缓，水质清澈，其得天独厚的自然景观和区域优势为旅游业开发提供了理想境地，堪称中国北方的黄金海岸。本案毗邻土羊高速公路、烟大轮渡、大连轻轨，交通十分便捷。 ● 规划定位 规划定位；按照《大连城市发展规划》，本案周边地区已经被规划确定为大连旅顺口区的重点发展区域，本案规划建设，是大连市委、市政府贯彻落实省委、省政府提出的振兴辽宁“五点一线”沿海经济发展战略，开发渤海湾，加快大连旅顺滨海新市区建设，振兴东北老工业基地，建设东北亚重要的国际城市的一项重大举措。旅顺明珠的总体规划定位是要把旅顺经济开发区建设成为以现代服务业支撑的现代化“海岸型”滨海新市区和著名的海滨旅游度假胜地。 ● 基础设施建设 几年来，依据旅顺经济开发区的总体规划，区政府大力开展区域内的基础设施建设。 2009年，旅顺经济开发区以大项目建设为牵动，以产业集聚和产业升级为抓手，全面推进船舶制造、机车制造、重大装备制造和港行物流四大园区建设，保增长，保民生，保稳定，辖区经济实现全面逆势飘红。全年完成财政一般预算收入4.02亿元，增长52%，首次