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物业基础知识及收费种类 第一节 专用名词解释 一、物业名词解释 1、业主：是指房屋的所有权人。 2、使用人：是指房屋的承租人和实际居住人。 3、业主大会：业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 注：一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 4、业主大会管理规约：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 注：管理规约对全体业主具有约束力 5、业主大会议事规则：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 6、维修资金：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅物业相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金 注：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业报修期满后物业共用部位、公共设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。 7、公益金：利用物业公共部位、公共设备进行经营的应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 8、自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位；　自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；　共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；　共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；　公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；　房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。　物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定；　普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定；　高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。　其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。　物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。　物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。　物业管理服务事项：　住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；　物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；　电梯、水泵等房屋设备的运行服务；　保洁服务；　保安服务；　物业维修、更新费用的帐务管理；　物业档案资料的保管。 1、小区共有部分经营管理档案； 2、小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录； 3、水箱清洗记录及水箱检测报告； 4、住宅装饰装修管理资料； 5、业主清册； 6、物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议； 7、物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。 四、日常工作处理流程 1、业主报修（工程维修）处理 接到报修后确认是否维修并派单——维修接单后至现场查看——判断能否维修——维修（现场取证、业主签字）——收拾维修现场——将维修单返还管理处——登记处维修记录表（确认维修金额） 访客（查阅档案）处理 微笑接待——访客表明来意——如查阅档案需核实来访者身份（核实工作证原件）——判断所需查阅资料是否齐全（如遇特殊情况及时请示上级）——查找原件复印（盖章） 业主信息变更处理 微笑接待——了解变更事项——如变更事项另需提供资料或当事人到场，用文字形式列明，并接待处理细节——如资料齐全，翻阅物业档案并仔细核对——迅速处理变更事项（业主当场认可无异议）——交还需归还业主的原始资料——礼貌道别——及时处理变更文件资料并按类别归档 。 - 3 -