广州番禺番禺动漫市场分析暨龙美村国际动漫总部基地合作可行性报告（下）.ppt

（下） 二、项目定位 依托番禺得天独厚的动漫游戏产业基础，打造全球高端动漫产业创意博览基地。 推动动漫游戏产业在创意、研发、生产、展示、销售各环节的全面发展，实现产业升级。 促进番禺动漫游戏产业成为全球动漫产行业先锋，成就番禺动漫产业的动漫王国。 项目发展定位 作为国际动漫产业总部基地，规划以动 漫游戏产品及衍生产品的动漫研发中 心、动漫生产中心、动漫展贸中心、动 漫创意中心、动漫商业街、动漫体验 馆、动漫艺术馆、国际会议中心、五星 级商务酒店、商务办公中心、酒店式公寓。 三、项目功能定位 第三部分：销售时间节点建议 2014年 1月15日 售楼部内外硬装完工 工程 配合 售楼部展示完成，总规模、沙盘 安装完成 12月20日 5月 根据现有工程进度和相关物料制作进度，对龙美项目销售关键节点进行初步计划铺排。推货建议公寓先行，商铺后售的原则，用公寓的热销提升商铺价值。 节点建议： 加推公寓2栋 营销中心、样板房开放、商铺与公寓同期认筹 区域模型完成 营销 节点 销售入场 12月28日 交付售楼部，工程形象展示完成 1月1日 2013年 销售 物料 认筹开售方案培训 销售物料：认筹单、认购书等 销售到位 销售培训资料 销售物料：楼体、展架、户型、单张、纸杯、纸袋 办公物件：复印机、办公电脑、笔等 3月 首期1栋公寓公开发售 9月 根据1、2栋销售情况具体再定3栋推出时间，商铺对外发售 A、C区：经营面积为52034平方米，20年后要交回村委； B区有约50年使用权，可售面积为78314平方米。 地块 净用地面积 （㎡） 建筑面积 （㎡） 容积率 密度 产品规划 产品 建筑面积 （㎡） A 9003 18006 2 50% 底商 4501.5 公寓 13504.5 B （可售） 39157 78314 2 50% 底商 19578.5 公寓 58735.5 C 17014 34028 2 50% 底商 8507 写字楼 25521 合计 65174 130348 　 　 　 130348 4号楼 5号楼 6号楼 7号楼 楼栋 面积（㎡） 层高（m） 比例（%） 4号楼 2622 10.05 14% 5号楼 4737 10.05 25% 6号楼 6848 10.05 37% 7号楼 4390 10.05 24% 合计 18596 ——— 100% 商铺推售建议： 停车场 出入口 道路 公寓 推售考虑与建议： 1、5号楼与7号楼除了便利情况相似度较高，建议分开进行推售； 2、首推为了保证热销效果，建议首次亮相货量偏小一些，建议4号楼+5号楼为好，占约40%，二次推售为6号楼+7号楼。 楼栋 4号楼 5号楼 6号楼 7号楼 便利情况 ★★☆ ★★ ★★★★★ ★★★★☆ 规整情况 ★★★☆ ★★★★☆ ★★☆ ★★★★★ 展示面 ★ ★★★★☆ ★★★★☆ ★★★★★ 噪音 ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★☆ 综合排名 4 3 2 1 货量比较考虑： B区底部商铺19578.5平方米，公寓面积58735.5平方米，户型总体有约44㎡和64㎡两种，合计总套数1193套。 栋别 公寓户型 每层套数 各栋总套数 面积（㎡） 占总面积比例 公寓总套数 1号楼 约44㎡ 25 375 16500 28.1% 1193 约64㎡ 6 90 5760 9.81% 小计 31 465 22260 39.00% 2号楼 约44㎡ 18 252 11088 19% 约64㎡ 8 112 7168 12% 小计 26 364 18256 30.50% 3号楼 约44㎡ 18 252 11088 19% 约64㎡ 8 112 7168 12% 小计 26 364 18256 30.50% 非商铺写字楼形态评判建议： 状态：办公物业市场大势不佳，成交量逐步降低 番禺区经过近几年的快速发展，进入2013年成交量逐步减少，价格普遍不高； 番禺目前办公物业起点低,租客/单位由于工作重点区域的更换不得不变换搬迁地址，发展不够稳定。 非商铺写字楼形态评判建议： 番禺区域内写字楼分布密集一览图 本案 番禺区大部分写字楼集中在市桥； 项目片区相对较少，目前主要为天安科技园和番山创展大厦、星力科技园和个别小型写字楼为主。 区域 参考写字楼 产品 售价 （元/平方米） 租金水平 （元/平方米·月） 销售情况 出租情况 项目 周边 天安科技园 50㎡起 13000元/平方米 35-55 —— 55% 番山创业中心 60-3000㎡ 10000元/平方米 35-55 —— 45% 星力时代 60-100㎡ 11000元/平方米 —— 4个月才卖十来套，购买人群偏少，导致9月开始封货 —— 市桥 友谊大厦 58㎡起-1200 11500元/平方米 50 —— 70% 华南大厦 1