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反思日本房地产泡沫 　　宏观经济从高速增长转向平稳回落、出口导向模式面临转型难题、货币政策由松到紧， 　　使房地产价格的自我膨胀机制难以为继，为泡沫破灭预设了背景 　　日本房地产泡沫的实质是土地泡沫，土地价格的异常上涨反映的是土地作为一种资产的价格自我膨胀机制。首先，20世纪50年代日本城市化进程快速推进，土地需求的增加和土地供给的低弹性为地价和房价上涨提供了实质性支撑。其次，宏观经济稳定增长、出口导向型发展模式稳步发展以及产业结构的演进，引发土地和房地产资产价格上涨。再者，日元升值引起的?币供给量的被动增加、金融自由化以及金融加速器的放大效应使得资产价格不断上涨，并最终演变为泡沫。最后，由于应对政策的失误，日本政府不仅未能有效抑制泡沫的形成，反而助长了泡沫的膨胀与最终破灭。反思日本房地产泡沫形成、膨胀与破灭的机制，对于中国避免走向日本泡沫之路，具有十分重要的参考意义。 　　日本泡沫形成的国内外环境 　　反观20世纪80年代日本房地产泡沫形成与演进，是日本在特定国内外环境及一系列经济基本面因素相互作用下的“综合症”。在日本地产泡沫形成前后，日本处于国内外环境急速变化的时期，城市化快速推进、经济高速增长、日元升值、货币供给量大幅增加以及金融自由化，都从不同侧面对房地产泡沫的形成产生了不同程度的刺激效果。 　　1.城市化从快速推进到接近尾声。日本的城市化进程在二战后迅速推进，成为亚洲率先完成城市化的国家。1947-1965年，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，城市人口每年新增约228万人。尤其是在1947-1955年，城市化率每年提高2.9个百分点，城市人口每年增加305万，城市化进程迅速推进。20世纪70年代之后，日本城市化节奏达到高峰后开始以较平稳的速度进一步推进。到1985年时，城市化率已经达到76.7%，直到1989-1990年泡沫崩溃，日本的城市化已基本接近尾声。 　　2.宏观经济由高速增长转向稳定增长。1956-1985年，日本名义GDP增长了约38.6倍。总体上看，日本的高速发展一直持续到20世纪70年代初。70年代以后，由于以美元为核心的国际货币体系解体和1973年、1979年两次石油危机的影响，日本经济由高速增长进入稳定增长时期，尽管增长率和前一时期相比下降约一半，但仍比其他发达国家高许多。到1986年，日本成为仅次于美国的第二大经济体。 　　3.经济增长方式由“投资主导型”转为“出口主导型”。1965-1973年，出口对整个日本经济增长的拉动率为12%，而到了1974-1985年，出口的拉动率上升至34.5%。由此可见20世纪70年代以来，出口对经济增长的拉动作用明显加强。日本的支柱产业几乎都在不同程度上依靠出口来拉动增长，15%的日本产业与出口有关。此外，日本政府对出口型产业提供了大量援助，可以说二战后的日本刻意构筑了出口主导型产业结构。 　　日本房地产泡沫的自我膨胀机制 　　从日本的经验看，伴随着快速推进的城市化进程，房价与地价会出现持续上涨。20世纪80年代的日本，以东京、大阪和名古屋为中心的三大城市圈，土地与房屋价格出现前所未有的高涨。然而，从资源配置的角度看，不能简单地把高地价和高房价看作是问题。本质上，地价与房价反映的是土地和房地产作为一种资产的价格，正是基于资产价格的自我膨胀机制，过于浓厚的投资性需求才使地价与房价在短期内出现异常上涨。 　　1.城市化和土地供给的低弹性产生了地价与房价上涨的基础预期。日本是世界发达国家中人口密度最高的国家之一，而且人口分布极不平衡。1985年日本总人口约1.21亿，国土总面积37.8万平方公里，人口密度高达331人/平方公里。同时，日本三大城市圈――东京、大阪、名古屋面积总和占比为10%左右，却集中了全国50%以上的人口。进一步看，日本的国土面积中，可居住的土地面积很少，因而以国土面积计算的人口密度与以可居住面积计算的人口密度之间的差距十分明显。结果，日本不仅人均可居住面积比较有限，而且特殊的地理情况也决定了日本难以适应迅速增加的城市用地需求，占国土面积较大的森林很少转化为城市用地和农业用地。 　　然而1955-1973年日本城市化进程高速推进，在多个层面大大增加了城市用地需求，包括工业用地、住宅与商业用地、公共用地需求等，但日本的地理与国土情况却决定了难以在短期内形成大量供给。 　　因此，城市化所产生的真实土地需求与土地供给的低弹性，使得以三大都市圈为代表的土地价格在真实需求的推动下开始不断上涨。 　　2.宽松的金融条件为地价与房价高涨提供了重要条件。经验上观察，城市化所产生的真实需求往往是地价与房价上涨的前提条件，但仍不足以在短期内出现异常上涨。事实上，宽松的金融条件才是资产价格上涨的适宜土