4A策划案观海台 策划案.doc

4A策划方案观海台策划方案 第一部分：项目分析 项目概况 项目是由公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下： 项目概况一览表 序号 项 目 内 容 1 地理位置 南山商业文化中心区28号地块 2 占地面积 37415.2M2 3 建筑面积 133218.27 M2 4 面积分布 商业面积（5910 M2），住宅面积（102450.3 M2）， 肉菜市场（1500 M2），社区服务中心（300 M2），托儿所（600 M2），居委会（100 M2） 5 建筑规模 9栋27座 6 建筑风格 新古典主义 7 建筑结构 住宅部分钢混剪力墙，群楼框架结构 8 建筑类型 小高层、高层结合，一梯2~4户 9 层 数 由南向北9、12、18层 10 户 数 913户 11 车库及车位 花园式车库，共618个车位 12 户型及面积 2房2厅~5房2厅 面积：80.61平方米~327.03平方米 13 主导户型 2房2厅、3房2厅、4房2厅 14 主导面积 105~170平方米 15 园林规划 中式园林风格庭园广场、雕塑、叠水、园林绿化 16 工程进度 2001年10月15日开工，现已封顶，2003年竣工入伙。 17 周边交通 紧邻规划中的后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通路网发达。 公交建设落后，附近目前尚无大巴上落站，乘车往返市区非常不便。 目前经后海路的公交线路较多，但从项目步行至车站约需10——15分钟。 18 社区配套 周边地区目前配套分布有购物、饮食、教育、医疗等设施，如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油邮电局、南油文体中心等等。 根据中心区规划，片区还将有展览中心、金融中心、体育中心、信息中心、文化广场等。 19 周边景观 东面：一览无遗开阔海景； 南面：近有小区绿化、水景，远有高尚小区规划景观； 西南：有规划中学校及运动场景观； 北面：中心区际展览中心景观。 20 周边环境 小区周边目前为填海空地及建筑工地，但海景资源丰富，永续无遮挡，远眺可见香港、华侨城、世界之窗等秀丽景象。 21 会所设施 游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、 二、项目优劣势分析 项目优势分析 依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，具体而言，主要有以下几方面： 地处南山文化中心区，易受市场关注 南山商业文化中心区2房2厅85M2左右、3房2厅110 M2左右、4房2厅140 M2左右及大户型170 M2左右，小3房2厅95 M2左右，这与目前深圳市场对户型面积的需求（2房~3房~4房，面积为70~100~120平方米）均有一定的差距，本项目单位将面临市场有效需求不足的严峻压力。 无口岸、地铁优势，跨海大桥为时尚早，缺乏外销卖点 港人在深置业大多选择口岸、地铁地带的物业，本项目所在片区目前并不为港人所熟悉，又无临近地铁、口岸的优势、西部跨海大桥卖点目前为时尚早。相对市区而言，本项目位置较偏，尤其距离口岸、地铁较远，外销机会较微。 三、项目的SWOT分析及相应营销对策 项目的SWOT矩阵分析： S（Strength优势） 新古典建筑风格，外观典雅； 处南山文化中心区最优地带； 海景优势； 中式庭院，主题鲜明，区内仅有； 功能性会所，阳光车道，景观车库，以人为本； 网络化管理，家居化服务。 W（Weakness劣势） 无口岸、地铁优势； 周边社区配套尚未完善； 道路未通； 公共交通落后，乘车不便； 未形成居住大社区环境，周边居住氛围不浓，人气未旺； 部分单位朝向差； 7、主导户型面积偏大； O（Opportunity机会） 宏观经济回稳向好； 加入WTO刺激楼市，楼市有效需求逐步回升； 置业投资概念又有抬头； 房改政策影响日益深远，二次置业人士增加； 南山文化中心区不断发展完善； 城市西移，特区内开发重心移至南山； 西部跨海大桥即将兴建； 后海滨路、创业北路、环南路、环东路开通，交通改善。 T（Threat威胁） 紧邻部分楼盘为尾盘，有价格竞争压力； 周边同期开售楼盘多，竞争激烈； 后海片区海景概念楼盘多、影响大，瓜分市场份额，争夺有效购买力； 当前楼盘空置压力大，新推楼盘供给量上升，整体市场竞争更趋激烈。  相应营销对策： 综合前面的SWOT分析，提出相应的针对性营销策略如下： 针对“S（优势）+W（劣势）组合”的对策： 在项目包装、宣传、推售时要灵活运用整合营销传播手段和营销组合工具彰显项目优势，消除或转化项目劣势，力争达到扬长避短，优化项目整体质素，切准市场机会点，实现销售目标。 针对项目所处位置相对较偏的劣势 对策：加强