房产登记的法理和登记机关的选择.pdfVIP

第2期 敌法伦 No．2 2005年4月 Zheng Fa Lun Cong Apr．10，2005 房产登记的法理和登记机关的选择 曲珍英 (山东省农业管理干部学院，济南250100) 【内容摘要】随着社会主义市场经济的建立，我国的房产登记制度正由单纯管理型向财产型转变。作为不动产物权 的房产权利登记具有国家公信力，是国家建立房产权利统一的法律基础。为此，必须建立不动产统一登记的法律制 度。 【关键词】房产登记 不动产物权 法律基础 登记机关 【分类号]DF521 一 + 一+ 一+ 一+ -+ 一+ -+ 一+ 一+ 一+ 一+ 一+ 一+ 一+ 一+ 一+ · 因不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是决定不动产物权变动能否生效，或者使得物权变动 取得完满效力而必须具备的程序性条件，所以在我国，不论是作为财产基本法的物权法，还是涉及物权的其他 法律如土地法、房地产法、森林法等，均必须对登记与物权实体法的关系问题做出明确的规定。在各种不动产 登记中，房产权利登记是最基本最重要的登记之一。因此有关房产登记的法理根据和房产登记机关的选择这 两个至关重要的问题必须首先予以明确。 一 、 关于房产登记的法理根据 所谓房产登记的法理，就是登记的法律意义。在我国目前的房产登记制度中，房产登记主要是作为确定 房产权属的方法和手段之一。因此一些实际工作者和理论工作者认为，房产权利登记只足房产管理部门管理 房产事务的行政工作之一。①如以这种观点来看，房产权利登记的法理根据就只是国家对行政事务的主权和 国家机关根据部门分工原则进行的行政管理。这种登记的法理，只是行政法上的法理。 但是，如果从财产法的基本法——民法物权法的角度来看，登记作为不动产物权公示的法定方式，它的主 要功能就是完成物权的建立、变动或终止，使物权的变动获得社会的承认和法律的保护。世界各国的民法物 权法无不规定了物权的公示原则，其意义是，因为物权是一种排他权，既然物权要排斥他人，那么必须让社会 承认该物权在排他，也是让法律保护该物权的排他，这样在一个物权上才能建立起客观公正的、有序的法律秩 序。比如，在房屋上设定一个抵押权时，依据物权公示的法律原则，该抵押权必须进行登记；在登记之后，社会 就有了知悉该房屋承受着一项抵押权这个法律上负担的合法渠道，他人就会在取得该房屋权利时做出合理的 避免风险的举动。如果法律没有建立抵押权的登记制度，那么，后来取得该房屋权利的人，在抵押权人行使权 利时，法律如果许可抵押权人追夺该房屋，这对权利取得人是不公平的，因为该取得人并不知道该抵押权的存 在，而且法律也没有对他提供使其避免风险的机会，没有保护他的合理利益；但是法律如果不许可抵押权人行 使追夺的权利，则等于法律不承认该抵押权的存在，这对抵押权人也不公平。如果法律建立了抵押权的登记 制度，而且要求抵押权的设定必须登记之后，则任何人均可以从不动产登记簿上知悉抵押权设定的情况，任何 人可以根据“意思自治”的民法原则自己决定是否取得该不动产的物权；如果某个人决定取得该不动产的物权 时，则他应当合乎自己心愿地承受因此而产生的风险。除抵押权之外，其他的不动产物权的登记也有同样 ① 郭斌：对建立和完善我国不动产物权登记制度的探讨，中国房产测绘网。 第2期 曲珍英：房产登记的法理和登记机关的选择 57 的情形。所以，建立不动产登记制度，对建立公正而有序的不动产交易机制非常必要。① 房产权利在民法上是典型的不动产物权，房产权利登记是房产权利变动的法定公示手段。公示原则：在房 产权利上的运用，就是通过登记为房产权利交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。具体 包括如下几点内容： (一)房产登记是为房产权利变动(包括房产权利交易)提供法律基础 作为不动产物权，房产权利的法律性质是排他支配权，即权利人可以独占性地控制利用指定房产，并就自 己的利用排斥他人的干涉。这一点是物权的共同特征。为