房屋登记中对共有关系认定的法理探析.pdfVIP

房屋登记中对共有关系认定 的法理探析 巢鲲 上海市虹 口区房地产交易中心 一 、 房屋共有关系认定的依据 之间没有约定或者约定不明时，又当如何呢?根 一 般而言，共有可 以分为共同共有与按份共 据 物《权法》第 103条规定：“共有人对共有的不 有两种。共同共有，是指依一定原因成立共 同关 动产或者动产没有约定为按份共有或者共 同共 系的数人，基于共 同关系，对共有物享有权利、承 有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系 担义务的共有。按份共有 ，是指数人按应有份额 等外，视为按份共有。” 对共有物共 同享有权利和分担义务的共有 。从 根据前述规定，共有关系约定不明的矛盾似 物《权法》的有关规定来看，两者之间的差别主要 乎可 以迎刃而解。但是我们却发现该规定引入了 在于：共同共有的共有人对整个物享有全部的所 “家庭关系等 ”这个概念。对此，我们应当如何理 有权 ，并且对共有物的处分，须经全体共有人的 解，在具体实务操作中又该如何妥当处理呢?笔 一 致 同意方可实现。而按份共有的共有人，只能 者试 图就这个问题给 出答案。 就其所 占比例享有相应的所有权 ，对于共有物的 二、“家庭关系等”的涵义及其适用 处分 ，则须经过三分之二 以上共有人的同意。 物《权法》第 103条告诉我们，如果共有人具 以房产交易为例，如果一处房屋共有人A和 有 “家庭关系等 ”，那么他们在没有规定共有关系 B之间是共 同共有，那么一方在 出售该房屋时就 或者约定不明的情况下，应当认定其为共同共 必须征得另一方的同意。如果房屋共有人 A、B之 有。在这里需要注意的一点是 物《权法》运用 了例 间是按份共有 ，A占有三分之二产权份额 ，B占 举法。由此我们可 以得出这样的结论：第 103条 有三分之一产权份额 ，那么 A在 出售 自己相应产 规定的并不仅仅是家庭关系一种，实际上应当是 权份额时，就无须征得 B的同意 。因此，一处房屋 与家庭关系具有相同特征的一类关系。家庭关系 如果存在数个所有权人，房屋登记机构就必须区 的特征包括很多，如血缘、姻亲、共同生产、共同 分清楚，他们之间的关系到底是共 同共有还是按 生活等。尽管家庭关系有多种，但我们只需将其 份共有，并将共有关系明确地记载于房地产登记 与共 同共有联系起来，就不难发现，这里要求的 矽 簿上 。 相同特征实际上就是共同性 。共 同共有必须以共 两 既然房屋共有关系应当 自产权 申报时予以 同关系作为基础，而家庭成员之间共 同生活的特 层 明确，那么如果申报登记为房屋所有权人的数人 征恰恰体现了共 同关系。因而，也可以说这一类 层 2010．1总第349期l17 4Re 彘 关系其实指的就是共同关系。 定方法有很多，比如可以提供户籍证 明、社区证 为何 物《权法》第 103条没有直接言明呢?笔 明材料，也可以通过公证等，但是无论如何这都 者认为极有呵能是基于以下的立法考量：一方