2014南京门东项目商业操作32页辩析.ppt

门东项目商业操作 方案分析报告 目录 现状规划 销售后影响 回报测算 预售情况 方案建议 商户储备情况 门东商业规划及面积划分 门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响 商业定位、运营思路及租赁商户储备情况 周边租金调研及回报测算 操作方案建议 目录 现状规划 销售后影响 回报测算 预售情况 方案建议 商户储备情况 现状规划 目录 现状规划 销售后影响 回报测算 预售情况 方案建议 商户储备情况 商业及文保建筑 居住 居住 商业 项目整体商业及文物保护建筑呈现倒“F”型，把居住功能自然分割为两部分。 面积划分 目录 现状规划 销售后影响 回报测算 预售情况 方案建议 商户储备情况 01栋 本铺位面积 10栋 本铺位面积 25栋 本铺位面积 26栋 本铺位面积 01＃ 287.68 01＃ 362.32 01＃ 481.87 01＃ 443.62 02＃ 448.91 02＃ 620.86 02＃ 551.82 02＃ 580.06 03＃ 319.82 03＃ 548.78 03＃ 815.62 03＃ 1195.09 　 　 04＃ 827.44 　 　 04＃ 1267.2 　 　 05＃ 351.68 　 　 05＃ 1389.13 　 　 06＃ 1058.58 　 　 　 　 项目沿秦淮河一侧和沿明城墙一侧的商铺，面积划分从287－1400㎡，面积较大，总价较高，销售速度较慢。 门东商业规划及面积划分 门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响 商业定位、运营思路及租赁商户储备情况 周边租金调研及回报测算 操作方案建议 目录 现状规划 销售后影响 回报测算 预售情况 方案建议 商户储备情况 门东商业规划及面积划分 门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响 商业定位、运营思路及租赁商户储备情况 周边租金调研及回报测算 操作方案建议 目录 现状规划 销售后影响 回报测算 预售情况 方案建议 商户储备情况 目录 现状规划 销售后影响 回报测算 预售情况 方案建议 商户储备情况 直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。 但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商销售后租赁无法控制，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，商业规模大的后果将更严重。 业主自行出租商铺将容易出现商业街某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。同时，由于小业主对租赁商家的品牌度、承租能力、经营能力等都无法做到专业的考评，商铺租赁以价高者得，最后的结果更多是商铺不断转租甚至空置。 商铺直接销售后的影响 门东商业规划及面积划分 门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响 商业定位、运营思路及租赁商户储备情况 周边租金调研及回报测算 操作方案建议 目录 现状规划 销售后影响 回报测算 预售情况 方案建议 商户储备情况 目录 现状规划 销售后影响 回报测算 预售情况 方案建议 商户储备情况 商业定位 长乐渡将是，南京特征凸显的新城市名片 城市休闲旅游和人文体验之目的地 保护 创新 引领 品质 仿古建筑群、文保建筑、明清文化…历史文化与南京古民居和民俗保护、传承和商业再造； 成为老城南片区商业开发、区域旅游产业开发的现行启动点、文化辐射点、商业示范区； 南京文化创意商业产品聚集地，休闲娱乐前沿平台； 融历史文化与旅游，融古建民风雨现代商业，融民俗体验和优质商业服务为一体的创新历史街区。 目录 现状规划 销售后影响 回报测算 预售情况 方案建议 商户储备情况 业态规划 核心一 核心二 博纳 影院 沿秦淮河动线打造滨水餐饮带 沿中间动线打造文化休闲轴 沿明城墙一侧动线打造餐饮清吧轴 滨水餐饮带 餐饮清吧轴 文化休闲轴 目录 现状规划 销售后影响 回报测算 预售情况 方案建议 商户储备情况 租赁商户储备情况 滨水餐饮带 滨水餐饮带 目前在此区域有租赁意向的商户有：东淮西川、咖啡陪你、贵仁府米线品牌、如意菜饭、张生记、北疆饭店、毛家饭店、晋家门； 餐饮酒吧轴 目前在此区域有租赁意向的商户有：诺亚方舟、苏荷酒吧； 餐饮酒吧轴 门东商业规划及面积划分 门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响 商业定位、运营思路及租赁商户储备情况 周边租金调研及回报测算 操作方案建议 目录 现状规划 销售后影响 回报测算 预售情况 方案建议 商户储备情况 目录 现状规划 销