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挂牌——土地市场运作的最佳方式 徐州市国土资源局刘传法王卫梁 摘要： 2002年7月1日田凤山部长签署的国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规定》正式颁布实施，给了“挂牌”以应有的位置。通过三次挂牌出让的实 践，徐州市的“挂牌”在江苏省乃至全国算是政府规章出台早、实际操作顺、取得效果佳的地 区之一。徐州市国土资源局深刻体会到挂牌比招标要激烈；比拍卖要从容；比协议要透明； 出让成功率高；是易于操作的最佳土地市场运作方式。 关键词：挂牌土地市场运作最佳方式 2002年7月1日田凤山部长签署的国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土 地使用权规定》正式颁布实施，给了“挂牌”以应有的位置。从此以后，国有土地使用权出 让的挂牌方式，将和招标、拍卖一样，成为体现公开、公平、公正交易原则的市场运作出让 方式。 我市的“挂牌”在江苏省乃至全国算是政府规章出台早、实际操作顺、取得效果佳的地 区之一o2001年10月2日徐州市人民政府发布第76号政府令，公布并施行了《徐州市城 镇国有土地使用招标拍卖和挂牌交易办法》。2001年10月26日，我们成功地挂牌出让了 第一宗地；今年上半年，我们又采取挂牌方式2次，成交了3宗地，总面积为431．3亩，底价 为3．27亿元，成交价为4．536亿元，成交价比底价高出38．7％。《人民日报》华东版、《中 国国土资源报》、《徐州日报》等新闻媒体相继介绍了我们的做法和经验，外地近40家国土 资源的同行前来参观咨询，并给予一致好评。 一、挂牌——我们一见钟情 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗 地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。对挂牌的第一次接触是2001 年6月份，当时为贯彻国务院15号文件精神、紧锣密鼓地推进土地市场建设，徐州市组织 包括国土、监察等部门负责人参加的考察组赴深圳、海口、东莞参观学习。回来之后，立即 组织专门人员，起草市场运作的规范性文件，在起草《徐州市城镇国有土地使用权招标拍 卖管理办法》时，《中国国土资源报》介绍了深圳挂牌交易的做法和经验。看了深圳的挂牌 经验，认真研究招标、拍卖和挂牌的特点，我们深切地感受到挂牌具有非常强的吸引力和 生命力，认为此办法非常适用。当时写作小组就决定把挂牌的内容写入正在起草的政府 江苏省土地学会土地学术年会(oO--年度)论文集 规章，在基本定稿的招标拍卖办法中增列一章挂牌交易的内容，并在《徐州市土地市场管 理规定》中也增加了相应的内容。这两个政府规章于2001年10月2日正式公布施行o 2001年10月份，我市原体育馆用地经市政府批准进入土地市场，我们在学习深圳经 验的基础上，依据《徐州市城镇国有土地使用权招标拍卖和挂牌交易办法》，将深圳在土地 二级市场采用的挂牌交易办法直接运用到土地一级市场，于2001年10月26日发布公告， 万元成交，升幅达32％，第一次尝到了挂牌交易的甜头。今年上半年，我们又成功地进行 了两次挂牌交易，均取得成功。特别是今年6月28Et滨湖花园的挂牌出让，由底价2．5亿 元，经过9家开发商轮翻竞价，最后劭华房地产开发(徐州)有限公司以3．43亿元成功竞 得。参加现场竞价的领导、同行和新闻单位的同志均受到极大震动，大家一致反映：此种 交易方式好!取招标、拍卖所长，去其所短，可操作性强，显现了挂牌出让的魅力。 二、规则——我们不断完善 如何挂牌交易?这是摆在我们面前必须解决的现实问题。我们在实践中摸索总结， 逐步完善了交易程序和交易规则： 1．挂牌交易程序 (1)前期准备。主要明确规划设计要点、拆迁安置方案、土地收益分配方案和确定底 价等； (2)向市政府写出书面请示； (3)市政府召开市长办公会，以市长办公会议纪要形式批复； (4)组织挂牌交易须知、交易规则、土地使用条件、出让合同、规划设计要点、规划图、 宗地图等交易文件，公布挂牌交易公告； (5)召开挂牌交易说明会，进行观场答疑并实地踏勘； (6)竞买人交纳履约保证金取得相应竞买资格； (7)递交报价单报价； (8)截止日组织现场竞价； (9)签订《竞得候选人确认书》； (10)公布成交公告； (11)签订《成交确认书》和《出让合