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第三重性格：基于产品（3号地） 活性社区 3号地整体定位：CSD核心的核心，按照国际可持续型规划，强调高绿化率建设，保持社区大环境的活性。 3号地园林景观设计上采用中央景观轴+组团景观的结合方式，价值高低变化的空间形态带来的微地形变化，形成了多级别、多形式的立体景观系统，通过微地形设计统一停车、交通、景观绿化之间的矛盾 注重不同景观分级的特性，楼间绿地的均好性，宅前绿地结合建筑入口部分及首层住宅进行精细化设计，针对不同 区域建筑具有相对应的适用性及合理性 第二类：城市挤压客群（主力） 购买动机：1、工作、生活在北京西南地区，属于公司内普通白领阶层；2、在六里桥、木樨园等地区从事个体经营的小私营业主，努力工作，享受生活，注重生活质量 一、房山区客户属性特征 石景山/海淀区 房山区 丰台区 第一类：地缘性客群（主力） 购买动机：1、长阳、良乡区域内的升级换代客群，购买目的基于置业升级，主要用于自住，包括自己居住和子女为父母购买等 2、燕山石化、大学城客群 第三类：区域外扩客群（次主力） 购买动机：1、经济能力有限，父母前往郊区，为儿女提供更大居住空间，以石景山、海淀区、丰台区为主；2、宣武、丰台、崇文、 实景山等没有买到经济适用房的拆迁户 一、房山区客户属性特征——推广角度 从推广看客群：蚁族、婚房、10万首付、80-90平米两三居……符合区域刚需客群特征。 一、房山区客户属性特征——典型项目 项目名称 物业类别 客户基本属性 置业特征 年龄 职业 工作区域 置业目的 置业次数 关注点 中粮万科长阳半岛 住宅 28-45岁 22%私企、26%白领、7%企业中层管理者、14%公务员、3%自由职业、4%退休、17%其他 海淀30%、丰台20%，房山20%、石景山10%、其他20% 自住为主部分投资 首次置业60% 交通、性价比、配套 芭蕾雨悦都 住宅 25-45岁 60%事业单位、19%白领、11%私企、10%其他 海淀、丰台、房山各30%；石景山、门头沟各5% 自住为主少量投资 首次置业60% 交通、性价比、配套 徜徉集 住宅 30-40岁 55%事业单位、31%白领、10%私企、4%其他 海淀50%、丰台30%、石景山10%、其他10% 自住为主 首次置业60% 交通、性价比、配套 房山已逐渐形成了产业集群地，逐渐由生产加工型产业向区域服务型产业转变 ，有效推动了高新技术研发与服务、旅游休闲、商业物流的发展，将吸引越来越多的中外知名企业纷纷进入，也吸引了大量为其提供服务的中小企业入驻，为项目开发奠定客户基础。另一方面房山临近产业基地较多，且在15公里左右及以内，同时大量产业人口及其尚未满足的消费需求，将为项目居住及商业发展提供了发展机遇。 一、房山区客户属性特征——未来客户发展趋势 目标客户定位——我们的产品会吸引谁？ 60~85㎡户型的目标客群一 60~85㎡户型的目标客群二 125~135㎡户型的目标客群 目标客群：未婚+即将结婚年青群体 客群特征： 1、他们的工作区域主要在西南区域 2、独身子女，具有80后的典型特征 3、文化教育程度相对较高 4、年轻、富有激情活活力，自我意 识强，往往有积极乐观的态度，享受 生活，注重生活质量 5、向往都市便利生活，但也能接受 郊区生活 6、有能力也喜欢拥有私家车，经济 型轿车是他们的首选 关键词：年轻且富有活力，首次置 业，父母赞助 目标客群：小太阳/财富成长家庭 客群特征： 1、打算生育，希望改善居住环境 2、长期生活在西南区域，地缘性强 3、有一定的财富积累，不十分富足 4、注重生活品质与居住舒适性，在 自己能力范围内不委屈自己家人 5、基本为有车一族 6、需要阶段性的自我奖励 关键词：改善居住品质，坚持追求生 活的品质，对生活精打细算，不委屈 家人 目标客群：郊区养老的中老年群体 客群特征： 1、将城市房子让与孩子的中老年 2、独生子女子啊京工作学习，在 北京买房的外地客群 3、他们大多已经退休，对城市生 活依赖较低，对交通敏感度相对 较弱 4、经济并不富裕，但生活相对闲 适、悠闲 关键词：养老，接受新鲜、健康的 生活方式，对现状交通接受度相对 较高 本案80%为90平米以下的两居产品，因此决定了购买者将以年轻的客群为主流；3号地的景观优势，也将吸引追求 生活高性价比品质的客群 这一批人 受过高等教育，具有高思维能力 爱思考，爱生活，乐于接受新事物 追求生活思考后的个性化需求 向往“有生命、能呼吸、全成长”的生活平台 他们是智慧的，活性的 第四章 项目销售执行策略 总建筑面积约20.04万㎡，其中住宅15.58万㎡，商业0.9万㎡，写字楼3,1万㎡ 容积率：2.5，共1860户，绿地率30%，建筑密度30% 住宅成为1016个，其中地上69个，地下947