浅谈房开企业土地增值税清算后剩余房产销售的税收征管问题.pdfVIP

LiaoningEconomy 浅谈房开企业土地增值税清算后 剩余房产销售的税收征管问题 ◎多云志 [内容提要] 土地增值税一直是税务机关和房地产开发企业双方工作中的一个难点。近几年，随着社会的关注和税收征管的需要，国家税 务总局和省市税务机关陆续出台相关政策，土地增值税的预缴和清算环节得到了逐步的细化完善和有效执行，但清算后剩余房产的销售 环节一直未得到税务机关和房开企业的足够重视，为税企双方带来潜在的税收风险。本文从对房开企业税务检查中发现的问题入手，对 照现有税收政策法规，浅谈房开企业土地增值税清算后剩余房产销售的税收征管问题。 [关键词] 房开企业 土地增值税 清算后销售 税收征管 一 、清算后剩余房产销售的土地增值税政策 或转让面积计算。 房地产开发时间久、周期长，为了保证税法的可执 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项 目总金额 行I生和税款人库的及时l生，对于房地产开发项 目未全部 (不包括已缴纳的相关税费)÷清算时确认的已售面积。 完成销售或转让的，国家税务总局文件规定了几种税务 清算后销售或转让房产扣除项 目金额=清算时单位 机关可以要求纳税人进行清算的情形。根据国税发 建筑面积成本费用×清算后销售或转让面积+清算后销 [2006]187号文件，符合下列条件之一的，主管税务机关 售或转让该部分面积缴纳的相关税费。 可以要求纳税人进行清算。一是已竣工验收的房地产 二、在房开企业税务检查中发现的主要问题 开发项 目，已转让的房地产建筑面积 占整个项 目可售建 在对房开企业的税务检查过程中，发现清算后剩余 筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但 房产销售的土地增值税税收问题主要表现为四方面。 剩余的可售建筑面积已经出租或 自用的。二是取得销 1．土地增值税清算后继续销售和转让其剩余房产 售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。三是纳税人 时，由于房开-~ 11,财务人员对上述土地增值税政策法规 申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 不了解，仍按预缴的方法转让房产的销售OL,k和预征率 四是省税务机关规定的其它情况。 计算土地增值税，未按国税发~2006]187号文件规定的 在近几年不断加强土地增值税征管的背景下，税务 方法计算税款。 机关对房开企业未全部销售的项 目基本按上述第一条， 2．土地增值税清算后继续销售和转让其剩余房产 即销售比例达到85％作为土地增值税清算的标准，要求 时，未按期 申报缴纳土地增值税，而是等剩余房产全部 项 目达到该标准即进行清算。 售出时，一次性计算缴纳税款，造成税款的延迟缴纳和 对房开企业清算后剩余房产的销售，按国税发 税额计算错误。 [2006]187号文件及辽宁省地税局的指导意见：在土地 3房开企业清算后剩余房产销售和转让时，企业已 增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让 按国税发V2006]187号文件的规定计算税款，但在申报 的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税 申报，扣除 时，由于 目前税务机关网上申报系统和金税三期系统的 项 目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售 土地增值税模块中，无 清“算后销售”的申报项 目，只有 g2 理 论 实 跬 销“售住宅”、销“售非住宅”等预征方式缴纳的项 目和土 使房开企业财务人员对清算后销售的土地增值税计算 地增值税清算项 目，