第四章-房地产市场与市场分析重点.pptVIP

三、房地产市场的政府干预 政府管理房地产市场的主要职能，是实施有效的宏观调控和按市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使房地产市场的运作纳入法制的轨道。 （一）政府干预房地产市场的目标 1、实现房地产市场持续健康发展。 2、使存量房地产资源得到最有效的使用。 3、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。 4、引导新建项目的位置选择。 5、满足特殊群体的需要。 （二）政府干预房地产市场的手段 1、土地供应政策 2、金融政策 3、住房政策 4、城市规划 5、地价政策 6、税收政策 7、租金和价格控制 第五节　物业经营管理计划 一、物业经营管理计划的概念 （一）规划与计划 规划是指制定计划并将其书以文字、绘成图表、示以形象的过程，规划的成果称为计划。 计划是工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等。 物业经营管理计划，是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化，体现了他们准备做什么，什么时候做，由谁去做以及如何做，即对未来行动方案的一种说明。 物业管理规划，是构思前景、预测未来、确定欲达到的目的和取得的成果，估计可能会遇到的问题，并提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序，估算需要投入的资源和花费的时间，考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素的过程。 制定物业管理计划的基本原则是： 物业管理师必须参加和主持； 发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与； 实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。 （二）计划的用途 指导物业管理的具体行动； 书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素； 书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程； 帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识； 便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题； 测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控制，帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。 （三）物业管理计划的表现形式 物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。 年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划； 中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为3－5年； 长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。 二、编制物业经营管理计划的基础工作 （一）区域宏观市场环境分析 区域宏观市场环境分析，就是研究物业周围较大范围内的社会、经济、政治、文化教育、城市发展、公共事业等方面的发展状况与趋势，确定影响物业发展的主要因素。 （二）房地产市场分析 细分市场 地域 物业类型 目标市场 目标物业与细分市场相关标准 物业位置分析 与邻里物业 区域位置 （三）邻里分析 邻里分析是对目标物业所处的邻里范围加以研究，摸清周围的物业为什么能把人流和商业机会吸引到它那里去。 邻里分析的内容有： 搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息； 评估邻里的经济状况和消费水平，确定邻里物业的平均租金水平，并以此作为估算目标物业租金潜力的依据； 考察邻里物业的实体状况，包括邻里物业的维修水平及物业用途，有无新的物业发展项目，是否会出现新的竞争对手等。 （四）物业现状分析 1、建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋。 2、物业令人满意程度。 3、可出租物业的吸引力。 4、建筑物的实体状况如何。 5、建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况如何。 6、提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。 7、土地与建筑物的关系（如停车场、分区规划）如何。建筑物及土地可否使用的更为合理有效。 8、建筑物的现行管理标准是什么。在租户选择、购买控制、租金收缴、维修及管理等方面的现行政策和程序如何。 9、当前的出租率、租金水平及租户构成如何。 10、当前物业管理师的情况如何。 （五）业主目标 明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。一旦物业管理企业接受了委托，就要在物业管理目标上与业主达成共识，并要尽自己的最大可能来维护业主的利益。 三、构造物业管理方案 （一）探讨改进旧有物业的可能性 1、更新及现代化 2、改变建筑物的用途 （二）物业管理计划的主要内容 1、建筑物管理计划 建筑物维护的标准。 建筑物管理策略。 物业检查计划。 公共设施服务的内容。 2、租赁计划 租赁计划是物业管理计划的重要内容，包括租金方案和出租策略。 3、财务收支计划 财务收支计划通常以预算计划的形式体现，预算中包括详细预期收益估算、允许的空置水平和运营费用。 4、物业运行绩效评估及与业主沟通计划 物业绩效评估指标。 预计租值与实际租值的比较； 实际和预计的资本价值的增长； 收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手