都昌蔡岭镇中行金街商住楼建设投资可行性分析报告.doc

第一章 总论 1.1概况 1.1.1项目名称 都昌蔡岭镇中行金街商住楼 1.1.2项目地点 都昌县蔡岭镇上海大道南侧、北侧 1.1.3项目开发商法定代表人 石林斌 1.1.4项目性质 新建商住楼 1.1.5项目申报单位基本情况 江西战圣房地产开发有限责任公司是经都昌县工商行政管理局注册登记的民营企业，成立于2009年4月17日，《营业执照》注册号为360428210004003，执照有效期为2009年4月17日至2029年4月17日止。具有房地产开发资质，是一家集房地产开发、经营、物业管理、装饰装修工程有限公司。公司现有员工28人，其中建筑工程师6人，助理工程师2人，技术员5人，电力自动化工程师1人，会计师1人。注册资金贰佰万元人民币。公司法定代表人：石林斌，经营办公地址：都昌县蔡岭镇工业园示范区。该公司经过全体员工的共同努力和社会各界领导及友人的鼎力相助，开发的项目有：鹏程大市场总面积7.3万平方米，总投资7300万等项目。 该公司把“以人为根，以诚为本，质量为生，信誉为命，技术为梯，管理求利，服务至上，用户第一”作为宗旨，发扬开拓、创新、拼搏、奉献的企业精神，竭诚为广大用户服务，真诚与各界朋友友好合作，为打造卓越秀美的新城市做出贡献。 1.2项目提出的背景及理由 本项目地块系江西战圣房地产开发有限公司从县国土局公开竞拍购得，地块位于蔡岭镇上海大道南侧、北侧。根据都昌县规划局规划和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是：①合理利用土地资源，改善镇区环境；②完善小区建设，实现预期目标；③满足中、低收工薪阶层及蔡岭工业园打工者的缺房要求。 1.3项目概况 1.3.1建设内容与建设规模 1.地况 土地面积为2170.7平方米，容积率为2.85，建筑密度为50%，绿地率为25%，建筑间距为1：1：1。 2.建筑情况 地面建筑总面积为6185.4平方米， 建筑方位：长边坐北朝南 建筑层数：6+1F 结构类型：框架结构 项目建设内容为住宅楼、商业用房、综合管理用房以及区内道路、绿化、围墙等附属工程。采取“一次规划、开发”的运作方案，开发建设商住楼和外部接入的水、电、气等工程，其中，住宅㎡，㎡。 建设内容、面积分配如下表。序号 建设内容 单 位 面 积 备 注 1 住宅 ㎡ 2 店铺 ㎡ 3 6+1F ㎡ 1.3.2场地情况 工程场地平整，满足开工建设条件，并按照规划办提供的红线图和都昌县测绘大队提供的《规划建设用地定线作业表》，进行规划设计。 退离红线：南侧、北侧地块的建筑退让上海大道红线1.5米，建筑东侧退让用地红线6米，建筑西侧退让景湖路道路红线5米，南侧地块建筑退让南侧用地红线8米。 1.3.3进度计划 蔡岭镇中行金街商住楼开发计划预计开发周期为1年，即2011年～2012年竣工。 1.3.4投资规模与资金筹措 1.项目估算总投资 项目估算总投资1559.62万元。 2.资金筹措 根据项目资金筹措方案，本项目所需1559.62万元建设资金由项目申报单位从自有资金和商品房预售或银行按揭贷款中筹集。 1.4申请报告编制依据和编制单位 1.4.1编制依据 1.关于编制蔡岭镇中行金街商住楼可行性研究报告的咨询服务协议书； 2.《都昌县城总体规划2011－2015》； 3.《都昌县国民经济和社会发展“十二五”规划》； 4.《投资项目可行性研究指南》； 5.《房地产开发项目经济评价方法》； 6.国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 7.其他相关专业设计规范； 8.项目申报单位提供的相关基础资料。 1.4.2报告编制单位 江西省吉伟工程咨询有限公司 法人代表：郑艳珍 资质等级：丙级 资质证号：工咨丙11720060037 发证机关：国家发展和改革委员会 1.5主要经济技术指标 技术经济指标表 序号 项目名称 单 位 数量 备注 1 规划总用地面积 M2 2170.7 合计：3.256亩 2 建筑占地面积 M2 1869.43 3 总建筑面积 M2 6185.4 其 中 1# M2 3328.5 2# M2 2856.9 4 日照间距 1：1.0 5 容积率 2.85 6 建筑密度 % 50 7 绿地率 % 25 项目背景 2.1建设项目的有利条件 2.1.1自然条件 都昌县位于鄱阳湖北岸，为昌、九、景金三角中心地带。幅员2700平方公里，人口78.3万。都昌西汉时名枭阳，自唐武德五年置县都昌，距今已有1370余年，历史悠久，人文荟萃。宋代诗人苏东坡游南山曾写下“鄱阳湖上都昌县，灯火楼台一万家，水隔南山人不渡，东风吹老碧桃花”的诗句。著名南宋爱国丞相江万里系都昌人，故乡至今还保存着有关