海外房地产市场调查报告1225讲义.docxVIP

海外房地产市场调查报告报告主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。一、美国市场作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，美国市场对于任何一个行业来说都是不可忽视的存在。美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，而根据业内预测， 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元（见图1）。如图一：美国橱柜市场需求预测另美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家（见图2）。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。图二：美国橱柜进口主要来源国面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，有着光明的前景。首先需要了解的，则是美国房地产市场的现状以及未来的预测。（一）现状房屋价格上涨美国房地产价格在 2006 年达到顶峰。随后 2007 年次贷危机以及 2008 年美国金融危机爆发致使美国房价一路下跌，房地产市场连续近 5 年疲软。从 2006 年房地产泡沫破灭到 2011 年末，美国房价整体跌幅达到 34 ％。 2011 年与 2010年相比，美国全国住房价格下降了 2 . 1 % ，虽然仍在下跌，但这一数字相对于几年前房价出现的两位数的暴跌情况已有明显改善。 2013 年初奥巴马在国情咨文中提到美国住房价格正在以过去6年中最快的速度飙升，购房者上升了 50 % ，房屋建筑又开始有拓展的迹象。通常情况下，美国房屋年价格上涨为3.5%，但从2013年下半年开始，这个数字已经达到6-8%。2014年，房屋价格增速在四月达到最高的8.1%，但随后由于房屋供给以及投资者活动等在过去一段时间中刺激房价上涨的因素减少，再加上某些房屋市场泡沫，房屋价格上涨开始放缓直至今日。美国房价在未来12个月内预计将增长5.9%? 消费者认为2015年将比2014年更好，特别是房地产市场。不过，在基本面变强之前，随着反弹效应的消失，房市的复苏将会放缓。目前来看，美国主要的房市分布在东北、南部和西部。图一：美国房屋价格线性图（来源：Zillow房屋经纪）新房交易量回暖，开工量回升新房交易量回暖近几年来美国房地产市场新增供给关幅下降，经过 5 年的消耗库存以后，房地产供需开始大致平衡。北京时间11月26日晚间消息，美国商务部公布报告称，10月份经季节调整后的美国新屋销售量环比增长0.7%，至年率45.8万套，创下5个月以来的最高水平。在这个月中，美国中西部地区的新屋销售环比增长15.8%，东北部地区环比增长7.1%，但西部地区和南部地区则分别环比下降2.7%和1.9%。而美国全国房地产经纪人协会近期公布的报告显示，10月份美国旧房销量连续两月环比上涨，并出现一年内的首次同比上涨。在美国房地产市场，旧房销量占整个楼市销量的90%以上，新房销售虽在整个美国房地产销售市场所占比重不大，但对拉动经济仍有重要作用。新房开工量回升美国商务部公布的数据显示，9月美国新房开工量按年率计算为101.7万套，比8月修正后的数据大幅增长6.3%。其中，9月独栋房屋开工量为64.6万套，占新房开工量的60%以上，环比上涨1.1%，而更加波动的多家庭住宅新建数量上涨16.7%。数据还显示，经季节调整后，9月反映未来行业走势的新房建筑许可证发放量按年率计算为101.8万套，比8月修正后的数据增长1.5%，也高出去年同期水平的2.5%。最后，房屋赎回权取消申请数量连续第48个月下降，在过去的9月更是下降了13%，降至2006年7月以来的最低，回到了次贷危机前水平。这些数据都表明，美国房产市场正在逐步复苏。（二）市场趋势和特征1. 买房仍是美国人的梦想据福布斯报道，11月6日至10日对美国成年人的调查显示，尽管收入的增长和住房的良性循环相对较弱，同时2015年的复苏也会趋于缓慢，但消费者仍持乐观态度。74%受访者认为置业是实现美国梦的一部分，这一数字与2013年第四季度持平，略高于三年前水平。对于18至34岁年轻人78%认同上述观点，高于2013年第四季度的73%和2011年第三季度的65%。图二：美国成年人调查，买房是实现美国梦的一部分吗？（来源：trulia房屋经纪）价格涨势缓慢，承受能力恶化。2015年房价将不会增长过快，今年10月房价比去年同期增长4%，但2013年10月的增长率为10.6%。尽管房价涨幅放缓，但住房承受能力却在下一年进一步恶化。原因有二，首先即使房价小幅上涨，也会超过收入的增长。其次，经济转好和美联储的反应会推高抵押贷款利率