41第八章第一节可行性研究概述及第二节可行性研究的内容与步骤(2012版).doc

房地产开发项目可行性研究 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．熟悉可行性研究的含义、目的、作用、依据和工作阶段； 2．熟悉可行性研究的内容； 3．了解可行性研究的步骤； 4．熟悉房地产开发项目策划； 5．掌握构造评价方案； 6．掌握选择基础参数； 7．掌握房地产开发项目投资与收入估算； 8．掌握基本报表； 9．熟悉辅助报表； 10．掌握财务报表的编制； 11．熟悉可行性研究报告的撰写。 二、内容讲解 【本讲重要考点提示】 1．房地产项目可行性研究的根本目的。是2007、2008年考点。 2．投资机会研究的内容。是2006、2008、2010年考点。 3．可行性研究步骤中的调查研究内容主要从市场调查和资源调查两方面进行。2011年考试中考察的是资源调查的主要内容。 4．房地产开发项目策划的主要内容。是2006年考点。 5．选择基础参数包括的4类指标及其内容。是2005、2006、2009年考点。 6．房地产开发项目投资估算的范围。是每年必考考点。 第八章 房地产开发项目可行性研究 第一节 可行性研究概述 一、可行性研究的含义和目的 房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目（以下简称项目）投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法。具体地讲，就是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为投资者最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使项目的许多重大经济技术问题得以明确，形成解决方案，得出合理结论，使投资者的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。 【2007年试题】投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。 A．减少或避免投资决策的失误 B．提高项目开发建设的经济效益 C．提高项目开发建设的社会和环境效益 D．为项目决策提供依据 E．为项目后期的经营决策提供依据 答案：ABC 【2008年试题】房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。（ ） 答案：× 解析：是为了减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 二、可行性研究的作用（史记：备案不需要进行可行性研究） （一）申请项目核准的依据 为了充分发挥市场配置资源的基础性作用，确立企业在投资活动中的主体地位，保护投资者的合法权益，营造有利于各类投资主体公平、有序竞争的市场环境，促进生产要素的合理流动和有效配置，优化投资结构，提高投资效益，推动经济协调发展和社会全面进步，政府对企业投资的管理制度改革日益深化。 按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则，并最终建立起市场引导投资、企业自主决策、银行独立审贷、融资方式多样、中介服务规范、宏观调控有效的新型投资体制，国家改革了企业投资项目审批制度，并从2004年下半年开始推行企业投资项目核准制。按照核准制的要求，开发商应就拟开发建设项目编制项目申请报告，报送项目核准机关申请核准。项目核准批复文件，是办理土地使用、资源利用、城乡规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续的主要依据。而项目核准申请报告的主要内容，即项目申报单位情况、拟建项目情况、拟选建设用地与相关规划、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析、经济和社会效果分析等，都是项目可行性研究工作要明确或研究解决的问题。 （二）项目投资决策的依据 一个房地产开发投资项目，需要投入大量的人力、财力和物力，很难凭经验或感觉进行投资决策。因此需要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许。还要研究项目竣工后能否找到适当的购买者、承租人或使用者，判断项目的市场竞争力，计算项目投资的绩效或经济效果等。通过这些分析研究工作，得出项目应不应该建设、如何建设、以及哪种建设方案能取得最佳的投资效果等，并以此作为项目投资决策的依据。 （三）筹集建设资金的依据 房地产开发商基本上都需要就其拟开发的房地产项目进行权益和/或债务融资。开发商要想吸引机构或个人投资者参与其拟开发项目投资，作为项目发起人和一般责任合伙人的开发商，必须要给这些潜在的有限责任合伙人提供项目可