成都洪河生活广场营销方案.doc

洪 河 谷 生 活 广 场 营 销 方 案 前 言 2003年对房地产市场来说是房地产政策年，对于土地市场、房地产金融市场，国家采取了通过商品房信贷措施、税收调节机制、住房补贴制度、经济适用房的建设等一系列措施，调控房地产市场的供应量及供应结构，加大普通商品房及经济适用房的供应，规范城市动拆迁，发展二手房市场；严控房地产开发企业银行贷款，加强住房贷款担保体系将降低信贷风险等等一系列的宏观政策调控，在大家对楼市发展方向产生疑问的时候，国内部分大城市的房价发生了较大的变化；截止到2004年5月份，广州、北京、深圳的高价房开始小幅回落，成都、杭州等其他一线城市的房价停止了前两年的大幅增长态势，二手楼市场也明显缩量；商品房的售价及销售面积呈现双增长，但总体增幅较去年均出现回落；表明房地产供求结构发生了轻微的变化，同时相关政策对房地产市场的影响导致持币观望的情绪在蔓延。 （一）2004年成都整体房地产市场回顾 1、成都经济现状：2004上半年经济增长创近年来最高水平 成都市统计局资料显示，2004上半年，全市经济增长逐月加快，共实现地区生产总值948亿元，比上年同期增长13.5%，增速为近年来的最高水平。 投资：上半年，全市完成固定资产投资总额383.57亿元，增长24.5%，其中完成基建投资158.73亿元，更新改造投资67.23亿元，房地产投资121.40亿元，分别增长24.5%、26.4%、25.6%。上半年，全市商品房竣工面积314.28万平方米，增长19.1%，商品房销售额61.83亿元，销售给个人60.93亿元，分别增长13.9%、15.0%。 财政、金融：上半年，全市完成财政总收入126.80亿元，同比增长18.3%。完成地方财政收入61.91亿元，增长19.7%，地方财政支出70.53亿元，增长15.8%；6月末，全市金融机构存款余额3469亿元，金融机构贷款余额2680亿元，分别比去年同期增长16.2%和8.2%，全市储蓄存款余额1613亿元，同比增长17.7%。 2、市场供求：新盘数量增加，但同类型项目较少，市场供应量明显不足。 据统计，2004年1-8月份，成都五城区住宅新增批准预售面积260.15万平方米，比去年同期减少19.23%。而住宅销售面积则达到461.30万平方米，供销缺口高达201.15万平方米；而同时非住宅1-8月新增批准预售面积127.15万平方米，而销售面积仅为85.43万平方米，同比虽然增长47.95%，但供过于求面积仍达41.72万平方米。从总体情况看，成都市地产开发市场仍将稳步增长，市场需求依然旺盛，销售将持续畅旺。 ?3、市场价格：???? 今年1-8月，成都五城区商品房成交均价为3652元/平方米，同比增长11.65%，其中商品住房成交均价3160元/平方米，同比增长11.57%，预计下半年房价将稳中有升，考虑1至2年的开发周期，明年市场供应量将增大， 2005年将适度回落。 4、政府政策对房地产市场的影响 121文件，18号文件的相继出台，对行业所产生的震荡是显而易见的，8.31大限之后，地产行业又面临新的土地危机，大限的结果应该是房地产企业的互相联合，我们不能说洗牌，是原来有一定关系有充分信息与有资金、运作能力的企业的组合；市场经济是一个共赢的经济。不管市场、政府还是开发商，都应该是共赢的，所以这个大限到了后，只是这种重新组合给大家提供一个契机。 （二）2004年下半年成都房地产市场发展情况及2005年市场预判1、从微观市场表现来看，截止到12月份止，商品房供应量增长较快，商品房供求出现转折点，达到1.1：1；但没有发生根本性转折，区域性供求关系不均衡表现明显。如城西板块、城南板块，以及城东市场上市量明显扩大，城中、城北板块供应量明显减少。市场供应量到今年上半年会更加放量，大部分将会集中在2005年下半年上市。2、从宏观经济表现来看，2005年成都市房价继续上涨可能性较大，但涨幅趋缓。国家在宏观政策上对房地产市场进行规范调整，是为了规避风险，防止泡末；总体政策面还是鼓励房地产业的继续平稳发展的；从消费走向来说，住宅标准提高与家庭大件耐用消费增长、商品房消费增长直接带动其它行业增长趋势明显，特别表现在居民二次置业的比例大范围增加；从城市发展阶段性规划来说，旧城改造导致拆迁量加大，住宅人均面积达到小康化标准等都对商品房上市量及房价上升有正面的影响。3、房地产产品品质化与多元化时代到来。市民购房越来越重视产品品质，对建筑质量，物业管理、开发商品牌要求也越来越高；和前两年的房地产的市场发展比较，产品的细分更加明晰，各类产品的档次也明显拉开，板块区域之间的市场定位也逐渐清晰。 第一部分? ? 市场研究 本项目地处城