若无海外置业，兑外币失去一半意义.docVIP

若无海外置业，兑外币失去一半意义 　　继一、二线城市限购后，中国人海外求田问舍之路又被“釜底抽薪”。 　　央行一声令下，市场愣了一天，紧接着海外人民币率先响应，不仅颓势一日扭转，涨势甚至可用势如破竹来形容，1月4日下午，离岸人民币（CNH）涨超400点，强势收复6.92关口，此后一度升破6.87关口;1月5日，离岸人民币更是涨势如虹，美元/离岸人民币一度涨至6.82，1月6日更一度突破6.80关口，不仅逆转此前“破7”的担忧，甚至令投资者重温了数年前人民币一币难求的好时光。 　　也的确，香港的隔夜人民币拆借率（Hibor）暴涨，最多时到达60%，离岸人民币市场接近“干涸”。人民币之所以一币难求，据说是做空者因穿仓不得不回补。此前市场全是做空的声音，“7”的关口前囤积了太多的空仓位，一旦趋势逆转，看空者集体踩踏，离岸人民币怎能不被狂涛骇浪淹没。 　　之所以人民币预期逆转，当然是央行明确换汇不能置业与投资证券的直接结果。要知道，对于偏爱实物，被国内“楼价永远涨”洗了脑的国人，兑外币的主要用处就是海外置业，证券投资还在其次，至少是在安居之后才会逐渐进入股票、基金等投资。如今央行对换汇买房予以“严词警告”，甚至动用法律手段打击海外置业，热钱外流势头怎能不逆转，海外人民币卖空者怎么不心虚。 千亿美元计的海外置业 　　严控人民币，并且明确国内居民换汇不能用于海外买房的第一天，香港上市的碧桂园股价一路下跌，跌幅超过了2%，次日开盘跳水，距离年前高点瞬间跌去一成。大张旗鼓的海外置业，再也没有比碧桂园的森林城市楼盘更典型了。这个位于马来西亚柔佛州，与新加坡仅一桥之隔，占地面积13.86平方公里的人造城市，计划总额将超过人民币2500亿元。一个这样的项目，若吸引一半的内地人前去置业，就不止把500亿美元带到海外了。这个巨大的海外置业项目，每天都在央视黄金时段上呼吁国人前往考察，为考察者提供从全国多家机场出发的考察行程。 　　短短两年间，中国的外汇储备缩水了一万亿美元，这其中有多少用在了海外置业上是个很难说清楚的数字。但各式各样的移民项目，从美国移民的投资建房项目，到南欧葡萄牙和西班牙的50万欧元购房移民，到马来西亚和泰国的养老签证，无不以当地房地产投资或置业为前提。国人单纯的购房居住、买房保值升值、买房做房东等置业更遍布全球各地，甚至柬埔寨这样的新兴市场都房价暴涨。 　　不过，零碎的个人交易难以梳理，唯有靠推断。《华尔街日报》曾估算，截至2014年，中国投资者在全球各地的房地产市场投资规模超过400亿美元。不过那只能算预热，海外置业是随着人民币贬值膨胀起来的，海外置业大潮近两年才遍地开花。 　　Real Capital Analytics Inc的数据显示，连续两年，中国人是美国房地产最大的海外买家，2016年上半年，业已完成的中国投资者购买美国商业房地产的交易同比增长19%，至50亿美元。计入已经签约但尚未完成的交易，截至2016年8月份，中国人的投资额度已经达到了129亿美元，非常接近2015年全年的140亿美元了。这些资金主要流向纽约、波士顿、芝加哥、洛杉矶和迈阿密的一些高级住宅。美国房地产经纪人协会还发现，举家移民的中国人越来越倾向于定居郊区，他们非常看重附近公立学校的品质。 　　据独立国际房地产顾问机构莱坊的统计，2015年中国资本投资到海外房地产的资金总额达300亿美元，相当于2014年的两倍。根据仲量联行的数据，2016年前三季度，中国已经超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者，来自中国大陆的投资者，包括国有企业、保险公司和主权财富基金等，在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元，较去年同期飙升50%以上，仲量联行统计的是机构行为。私人的、小数额的海外地产投资很难统计，莱坊也只统计了投资额超过250万美元的案例。 　　机构置业毕竟是冰山浮出水面的部分，易于观察。真正难以观察的是水下的部分，这才是中国人海外置业的主力，亚洲协会（Asia Society）和罗森咨询公司（Rosen Consulting Group）的研究显示，在2010～2015年，不包括机构和信托在内，中国人在美国购买房产的支出高达1100亿美元。具体来看，购买商业房产的金额为170亿美元，购买住宅的金额高达930亿美元。另外，根据这两家研究机构的预测，未来5年，中国人在美国的置业规模将超过2100亿美元，规模是过去5年的两倍。据澳大利亚投资审查委员会（FIRB）公布的数据显示，中国人在2011～2015年的5年间，在澳大利亚总共买入价值509亿澳元的房产。而在加拿大最受华人青睐的温哥华，中国买家2015年共花费127亿加元购置房产，占当地房产销售总额的33%。 2016年，国内投资者在第11届上海海外置业移民投资展现场做相关咨询