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营改增对房地产企业的影响及对策分析 　　摘 要：营改增作为我国调节公平税负的重要税制改革之一，从制度上解决了营业税“道道征收，全额征税”的弊端，进而实现增值税环环征收，层层抵扣的优势，使之税制在一定程度上降低企业税负。随着我国该项工作不断的深入推进，营改增已经进入攻坚阶段，房地产企业也会进入营改增的改革潮流。文章结合现行房地产开发企业及建筑行业目前发展现状，就其改革对房地产开发企业可能产生的影响进行针对性的分析，并结合实际，提出应对对策，希望能对房地产企业的进一步发展提供一定的帮助。 　　关键词：营改增；房地产企业；影响；对策 　　中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）33-0133-02 　　随着我国经济的发展，企业经营的多元化已愈来愈多，现行税制的矛盾和缺陷也日益明显。为了能够有效的解决这方面的问题，自实施营改增改革以来，参与试点的公司数量越来越多，试点的范围逐渐扩大，企业在税收方面普遍有所下降，无形中增强了企业的发展潜力。 　　2015年，我国将继续扩大营改增试点范围实现营改增全覆盖。这对房地产行业来说，如何在顺应时代改革的潮流中，保持企业的活力和长远的发展，是房地产企业目前面临的重大问题，而这将对我国2016年的税制结构起到进一步完善和指明作用。 　　1 关于营改增的改革 　　营改增是我国税务改革迈出的关键性的一步，主要指的是某些改革前需缴纳营业税的应税项目进行改征增值税。2012年1月1日，根据财政部、国家税务总局发布的文件，我国在上海率先实施该项政策，将交通运输业和现代部分服务业纳入其中，此后我国便拉开了营改增的序幕。 　　通过近几年的改革，截至2014年底，我国已基本完成了交通运输业、邮政服务业、电信业、以及部分现代服务业等的营改增试点。 　　目前我国正处于经济下行时期，近几年房地产企业犹如过山车般时起时伏，房价也随之波动并整体处于上升趋势。在一系列打压房地产的严政措施和对房地产的体系改革中，今年5月18日，我国将把房地产业等列入进一步的营改增范围。然而，由于涉及到大量的税收方面的问题，致使房地产企业若想实行营改增，并不像其他行业那样简单。因此，房地产行业的何去何从，税率应该如何进行调整，相关的政策如何颁布，也就成为政府、企业、社会普遍关注的一个焦点性话题。 　　2 目前我国房地产企业的发展现状 　　2.1 开发周期长 　　房地产企业开发一个项目从最初的获得土地，到开发建设都需经过实地勘察、前期策划、报批准建、征地拆迁、安置补偿、配套工程、绿化工程、等诸多阶段，且因企业策划能力、融资能力、决策流程、设计进度、市场营销不同，则所需时间、人力、物力也不径相同，通常为2～3 a，长则4～5 a。 　　2.2 资金投资大 　　房地产企业前期的开发环节需要大量的资金作支撑，这些资金的去向分为开发成本和一系列的费用。其中，仅对开发成本进行分析，就包括土地使用出让金，项目规划、设计、研究等工程费，建筑费、基本设施费等；其中，土地使用权出让金所占总投资成本较高，约占40%～50%。 　　2.3 融资成本高 　　由于房地产企业的特殊性，致使该行业特定的经营模式下，占用资金的时间较长，因此前期大量筹集资金是房地产企业的必经过程，这也是现金流最为紧张的阶段。所以房地产企业在项目开发前期，需要开展多种有效的融资渠道，而这些融资渠道，都将比其他企业所需的融资成本高出一截。 　　3 营改增给房地产企业带来的影响 　　3.1 对建设成本的影响 　　由于房地产开发企业购买的原料品种繁杂，除了需集中采购的水泥、钢筋等能够获得增值税专用发票以外，还需要购进大量价值低、用途广、采购便利的其他原料。而这部分原料的供应商大多都是一些私营商户、五金店铺、个体工商户等等，大部分都是依照定额征收的方式缴纳税款，从而致使房地产企业在计算应纳税额时，将无法有效的进行进项税额的抵扣。同时，房地产的建筑安装工程是开发成本的重要组成部分，该项部分须由房地产的上游行业-具备相应资质的建筑施工企业来完成，而建筑业也在营改增的范围之中，当其进行改革之后，税负方面也会有不同程度的上升。根据税负转嫁原理，房地产企业的成本及其费用会得到相应的提升。 　　3.2 对资产负债表的影响 　　根据规定，建筑业的增值税税率为11%，因此房地产企业的增值税率应该和建筑业相同，税率也是11%。在发生营改增之前，房地产企业应当缴纳营业税，致使该部分进项税额计入该成本中。当营改增改革之后，企业购进的固定资产应当根据取得的相应的增值税专用发票，以此来抵扣进项税额。因此企业的资产总额在一定程度上发生下降。若在企业负债不变的情况下，根据资产负债率=资产总额/负债总额，一定程度上，会造成企业的资产负债率提高，企业