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评《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》 　　当前，农村金融市场发展明显滞后，农民贷款难已是一个不争的事实，如何在风险可控的前提下，扩大农村担保物的范围，是解决当前农村资金匮乏的手段之一。2016年3月15日，中国人民银行、银监会、保监会、财政部、国土资源部及住房和城乡建设部联合出台了《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（以下简称《暂行办法》），作如下评论。 　　一、关于抵押权人的范围 　　《暂行办法》第2条规定：“本办法所称农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。” 　　根据该条的规定，农民住房财产权抵押权人范围限定在银行业金融机构，有其合理性，金融机构无意取得农村房屋的所有权，它关心的是农民如约偿还借款。这里需要探讨的是，对于其他民事主体作为抵押权人可否呢？比如，农民向城镇居民借钱用其住房作为抵押担保，可否办理抵押登记呢？对于此种情形，我们认为应当暂缓办理。现行国家政策是禁止城镇居民在农村购买农村住房的，一旦放开农民向城镇居民借款的抵押登记，有可能导致名抵押、实买卖的效果，直接与现行国家大政方针相冲突。而对于本集体经济组织内部农民与农民间发生的借贷抵押登记业务，我们认为是可以办理的。 　　二、关于申请贷款的条件 　　《暂行办法》第4条规定：“借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。” 　　根据该条规定，要求抵押物农房未列入征地拆迁范围，此条主要参考了《城市房地产抵押管理办法》第8条的规定，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。实际上《担保法》及《物权法》对此都未作规定。《城市房地产抵押管理办法》作为一个部门规章，效力较低，不得与上位法相冲突。在法理上，列入征地折迁范围并没有消灭房屋的物上权利，房屋所有权人仍可以处置，抵押权人在房屋征收拆迁后可以就补偿款优先受偿。 　　要求借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料，这主要是考虑在现阶段，农村住房保障制度还不健全，一旦农房抵押失败，农民的居住将成问题。但是在操作层面，此规定不易把握，其他稳定居所如何证明？我国农村实行的是一户一宅，农民除了自身住房外，一般没有其他稳定居所。目前，大部分农民都在外地打工租房居住，农村房屋大都处于闲置状态，外出打工的农民一般在春节才回家，由于有谋生打工收入，一般不会将农村闲置房屋再行抵押贷款。而真正在农村居住从事农务的农民才会有抵押贷款融资需求，但受一户一宅政策限制，在一些偏远的纯农业地区，农民要提供其他稳定居所的证明较为困难。 　　农房抵押是否需要集体经济组织同意也值得探讨，文件的制定者可能考虑的是，农房抵押一旦失败，可能导致房屋所有权的转移，而按建设部《房屋登记办法》第86条的规定，农村房屋所有权转移，需提交集体经济组织同意转让证明，但是《房屋登记办法》作为部门规章，效力较低，国务院出台的《不动产登记暂行条例》及国土部出台《不动产登记暂行条例实施细则》都未作此要求，而且在不动产统一登记之后，《房屋登记办法》应不再适用。宅基地属于集体经济组织所有，但宅基地使用权属于农民，虽然宅基地具有无偿福利性，但农房所有权属于农民所有，而抵押是农民行使所有权的权能表现。在法律层面，集体经济组织既非自然人，也非法人，也很难融入其他组织概念，存在主体虚位问题，在现实中，集体经济组织同意有可能演变成村组干部同意，成为这些人的生财之道。成都在农房抵押操作实践中，未作此要求。另外，成都在农房抵押制度设计时，考虑到宅基地与集体建设用地的差异性，为绕开宅基地使用权不得抵押的限制性规定，曾采取将该房屋所占用范围内的宅基地使用权先行申请退回集体经济组织变更为集体建设用地使用权的方式进行，但此种方式，农民须向集体经济组织补交一定费用，在操作上并未执行。不过，中央的一系列文件鼓励农房抵押，而且全国人大也授权在试点区域，有关宅基地使用权不得抵押的限制性法律条款不再适用，因此，至少在国家确定的试点区域，不必采取此种曲线救国方式，直接抵押即可。 　　三、关于抵押物的评估 　　《暂行办法》第9条规定：“借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所