金地商业房地产战略定位沟通稿经营管理76.pptVIP

“在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。 ” 目前国内资金主要来源都是银行短期贷款，最长2-3年，短融长投的弊端非常明显。原来靠出售商铺回收资金，解决银行还款的问题，共卖了9万平米的商铺，平均售价3万/平米，解决了大部分资金问题；现在改为只租不售，资金链非常紧张；由原计划的“保5争8”调整为“保3争5”。 解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。 “先招商后开发” 做购物中心，非常重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建设在后。 主要原因： 如果建好再招商，谈判时处于弱势，只能被迫接受租户提出的价格 ； 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同业态的组合在一起，这样才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益，而且很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 招商在前还有个明显的好处，能节省巨大的投资，根据需求进行设计，避免无效面积。 万达的启示： 一定要解决资本途径，同时要有较强的商业开发管理能力，才能保证商业房地产开发的成功。 第三部分 金地商业房地产发展战略 目标： 商业房地产开发经营属于战略新举措，短期内不会占用公司大量资源而大规模介入，3年内属于能力积累期。不以长期持有为目的，通过参与商业房地产开发及整体经营、转售，实现较高的IRR回报，实现资金的高效利用。 投资标准： 项目税后IRR大于15%； 实现路径： 寻求商业房地产战略合作伙伴，成立商业房地产合作公司，共同开发，共同经营，中短期内销售给机构投资者。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 在第一年转售 在第五年转售 在第十年转售 15% 15.0% 15.0% 15.0% 实现的项目IRR 　 10% 10% 10% 转售的资本化率 永久持有 第十年出售 第五年出售 第一年出售 　 如果转售的资本化率等于第一年的净营运收益率10%， 各种情况下的IRR不变，即不论持有年限多长再转售，IRR都是一样的。 如果转售的资本化率小于第一年的净营运收益率10%，变成8%，则越早销售，IRR越高。 15% 16.6% 19.0% 41.2% 实现的项目IRR 　 8% 8% 8% 转售的资本化率 永久持有 第十年出售 第五年出售 第一年出售 　 15% 13.8% 11.9% -2.5% 实现的项目IRR 　 12% 12% 12% 转售的资本化率 永久持有 第十年出售 第五年出售 第一年出售 　 如果转售的资本化率大于第一年的净营运收益率10%，变成12%，则越早销售，IRR越低。 针对寻求资金高回报率（IRR）的公司来说： 当商业物业达到成熟期时，尽管租金收益仍然在不断的增长，但是，只要转售的资本化率低于投资第一年净营运收益率，就应该转售，从而获得较高的IRR收益。 （1、3）商业房地产的三种投资收益模式 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 CF1 模式一：开发后立即销售 模式三：长期持有 模式二：中短期持有后转售 转售估值 （1、4） 当采用开发后再销售的模式，一般是在将 项目经营到具有较高的稳定的租金净现流 的情况下，才能实现项目IRR的最大化。 1、如果没有进行很好的招租和商业陪育就进行销售，一是租金没有达到成熟期的水平，租金收益较低；二是此时投资者认为会面临较大的风险，因此在估值时会调高资本化率要求。两者结合使得估值偏低，实现的IRR也低。除非进行一定的价格折让，不然投资者不会来买。 1 2 CF1 2、进行很好的租赁、经营管理的情况下，一般3—5年会进入成熟期，此时净营运收益实现较高水平、而且稳定，估值时的资本化率取得较低；从而实现较高的估值水平。实现的IRR也高。 1 2 3 4 5 6 CF1 3、在项目Un-leverage IRR 14.74%中，可以分解为由租金收入净现流和由转售收入净现流构成的IRR，经过计算发现，租金现金流占IRR的34%，而转售收入占IRR的 66%。可见项目转售时的售价在很大程度上决定了该类项目投资的回报高低。 4、在不同的时候进行转售，项目所实现的IRR是不一样的。一般会在项目实现稳定的、较高的租金收益时转售，且资本化率低于稳定期第一年净租金收益率，所实现的IRR达到最大值。因此，项目一定要通过恰当的估计来判断合适的销售时机，以实现IRR的最大化。 （1、5） 如果采用长期持有的模式，IRR将会维持在固 定的水平，难以实现较高的水平，从而降低资 金使用效率，不利于公司快速滚动发展。 因此，作为商业房地产开发为主的公司，应该 选择一个较好的下家，来以较低的资本化率收 购该物业，实现上家以较高的IRR