购物中心的评判原则.doc

购物中心的评判原则 1 选址和规模 1.1 购物中心的选址原则 a 最短时间原则 购物中心应当位于人流集散最方便的区位。随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地考虑购物过程所花费的行车时间。 b 易达性原则 购物中心应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况 c 聚集原则 商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。 d 接近购买力原则 购物中心要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。 香港购物中心信奉的一个基本商圈二八原则——20分钟商圈之内的客源要做80％的生意。 香港购物中心并不相信太远的边缘商圈能带来巨大的人流，所以在客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘商圈的期望值降低。 香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心，占到总数的70％左右。 购物中心作为交通枢纽，而非上落站。占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流在此换乘，而不是快速通过。 1.2 购物中心的规模 合理控制商业规模和运营风险，现阶段开发的购物中心面积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，为未来预留发展空间，采取分阶段开发的策略，购物中心分地块分期开发。 香港购物中心的主流规模为5~10万平米，不建设面积超过20万平方米的购物中心，社区型购物中心占到香港全部购物中心的80％以上。 5~10 万平米——52% 3~5 万平米——20% 小于 3万平米——14% 大于10万平米——14% 美国购物中心的平均面积约为11100平方米，社区型购物中心占其购物中心总数的70%。 日本购物中心的平均面积约为14800平方米。 香港购物中心的平均面积约为50000平方米。 中国大陆购物中心的面积多为10~20万平米。 深圳万象城 2004开业，（一期）：18.8万。 杭州万象城 2010054开业：24.2万 沈阳万象城 2011054开业：20万 成都万象城：24.4万 深圳益田假日广场200808开业:13.58万（含酒店写字楼） 深圳中心城 200704开业：14万 深圳金光华广场正佳广场正佳广场意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线当购物中心确立了外部接口之后，内部的设计就成了购物中心成功与否的关键。购物中心交通基本组织分为四种模式：即线模式，网状模式环形模式和放射模式。 2.2主流线设计的要点 可见性 可见性在购物中心设计中是一个非常重要的内容。一个商铺的可见性强弱决定了这个商铺所在地段的租金价值，一个商铺被看见的机会越多，位置就越好。我们在设计中就是要提高整个商场内商铺的可见型。可达性可达性和可见性是有联系的，可见性是可达性的基础，只有“可见”，才会有“可达”。因此，在可见的基础上，经过最少道路转换的路径可达性最高。位置感如果顾客在购物中心中无法确立自己的位置，就会迷失方向，而需要花费更多的时间找到自己想要去的商铺，同时，很多商铺也减少了被的机会。难以找到位置感的购物中心是不受顾客欢迎的在设计中，通常的做法是提高线系统的秩序感，从而提高顾客的位置感。 深圳万象城一期（18.8万平米，地下2层，地上5层） 垂直客梯：中庭内1组4部，主力百货内2部（-F2~F3） 自动扶梯：共47部。 （-F2—8部，-F1—9部，F1—10部，F2—10部，F3—6部，F4—4部） 杭州万象城（24.2万平米，地下3层，地上6层） 垂直客梯：中庭内3组7部，主力百货内3部（-F1~F3） 自动扶梯：共68部。 （-F3—6部，-F2—6部，-F1—8部，F1—12部，F2—12部，F3—11部，F4—9部，F5—4部） 3 业态分布 3.1 业态是什么？ 业态是针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。 在香港现存的购物中心当中，餐饮平均占到香港购物中心总承租面积的25％以上。其中社区型购物中心所占比例最高，餐饮平均占到总承租面的28％。区域型购物中心略低，平均占到总承租面积的22％。 深圳万象城业