20130119咸宁万豪温泉谷项目提案报告.ppt

商业交通流线 人流动线 车行动线 车行动线下穿通道 其他建议 项目销售区域分析 底商 塔楼 商务酒店/会所 商业街区 暂定销售 全部销售 全部销售 商业街区内除部分院落型建筑，餐饮区域及动线节点处物业持有，其余1-2层可售，部分单一层，单二层销售，部分垂直销售 预计项目最终销售持有比为50%:50% 塔楼处理建议 移除该栋塔楼，将项目主入口打开，形成开放式商业广场，增强项目昭示性 将移除塔楼的体量集中于该两栋塔楼内消化，增加塔楼层数 塔楼定位为养老型公寓 后期深化方案需要注意问题 问题一 : 关于人造景观的建筑—武汉中央文化区 问题一 : 关于人造景观的建筑—光谷世界城 项目的立面风格是项目规划及策划思路的关键 将项目作为旅游景点打造： 具备旅游特色、独具风格的建筑形态 符合旅游商业特征的业态组合 问题一 : 关于人造景观的建筑 文化的实现与后期的运营 项目需要在街区内部人流交汇处设置开放式广场满足街区内部人流聚集、发散功能，以及设置景观小品让顾客停留，驻足增加其在项目内停留时间，从而促进商业存活 项目需要在主出入口设置开放式商业广场等公共空间，放置标志性建筑、精神堡垒、景观等地面构筑物增强项目昭示性，磁性吸附人流聚集，并且可在后期运营时提供活动举办场所 问题二：外部人流引入及人流在项目内停留的问题 三国赤壁古战场 隐水洞 陆水湖 银河谷漂流 玄素洞 太乙国际温泉 黄盖湖 汀泗桥遗址 贺胜桥 将项目打造成为大咸宁旅游区的一部分，改变城市旅游人潮淡旺季的现状 问题三 : 项目与周边资源的互动 THANKS * * * 思锐润业商业经营管理有限公司 111111 111111 111111 111111 111111 报告解决问题 结合开发商目标，初步分析项目地块规划思路及商业功能构想 报告思路 项目定位及前期规划稿回顾 项目区域与咸宁市场 咸安区商圈 温泉区商圈 2KM 项目区域主要承担城市旅游功能 项目不位于城市核心商圈内 项目联外交通系统薄弱 传统商圈型零售在项目内难以存活 城市商业总体量：39.3万方 城市人均商业面积：1.18㎡/人 温泉区人均商业面积：1.8 ㎡/人 咸安区人均商业面积：0.5 ㎡/人 城市零售商业饱和 定位思路及发展方向 传统商圈型零售商业在项目 内难以存活 立足于城市发展较难，城市 零售商业饱和 项目区位 项目指标 差异化 总商业体量约8.4万方， 可利用商业约7.3万方 市场环境 旅游地产 养老/疗养 荆楚风情古街 从建筑形态与业态组合上寻求差异化 咸宁首席温泉养生养老中心 合理压缩零售商业体量，转换商业指标以塔楼开发为主，为塔楼寻找差异化与核心卖点，实现特异化市场突破 上轮沟通意见：旅游地产思路可行，继续深化 上轮沟通意见：无法最大化实现项目价值，且项目地块高差不利于无障碍设施设置 我们的想法：以荆楚风情古街方案为主体，继续深化，兼顾养老地产方案，充分借势项目现有资源，与市场中现有同类型产品形成差异，从而达到快速去化 现有规划 总用地面积：8.92万方 总建筑面积：9.82万方 计容总建面：8.4万方 温泉商业主楼：1.1万方 零售商业：3.8万方 公寓式酒店：2.21万方 独栋式酒店：0.22万方 酒店：0.48万方 办公：0.57万方 容积率：0.94 建筑密度：23.3% 现有规划存在问题 建筑形态：无个性，缺乏吸引力 , 且不利于与我们前期发展思路对应 商业主入口：项目北侧商业主入口受塔楼影响，昭示性弱 景观节点：街区内部在动线节点及人流交汇处缺乏开放式广场聚合及发散人群，且不利于后期运营时活动举办 该商业形态无法与城市现有商业进行区隔，其区位条件弱，无体量优势，难以与城市核心商业聚集区的商业竞争 项目规划思路整理 项目建设路径 发展方向：从建筑形态与业态组合上寻求差异化 定位：荆楚风情古街 规划：将项目打造成为咸宁旅游新景点 招商：利用大型主力店、次主力店带动项目商业存活 销售：合理规划商业街区，尽可能增加可售面积 运营：在规划时为项目后期运营时举办活动需要的商业广场预留空间 文化轴线 咸宁文化： 以铜鼓为代表的商周青铜文化 以赤壁之战为代表的三国文化 以北伐战争汀泗桥战役为代表的革命文化 以向阳湖文化名人村为代表的名人文化 民间舞蹈：花灯舞、祭祀舞 民间工艺：画、雕塑、工艺美术、建筑装饰艺术 咸宁资源： 千桥之乡 桂花之乡 各旅游景区：咸宁温泉、通山九宫山、三国赤壁古战场、嘉鱼三国二乔故里、赤壁陆水湖4A风景区、鄂南大竹海、赤壁黄盖湖、通城闯王李自成墓、北伐贺胜桥、汀泗桥战役遗址等 项目城市形象文化定位 展现咸宁的历史积淀 体现咸宁的现代生活 疑问：如何在项目规划中实现如此定位？ 原有规划调整 基于项目旅游商业定位