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商业地产开发技术风险控制 主讲人：何其琛 第一部分 政策方面要考虑的风险 第二部分 选址方面要考虑的风险 第四部分 业态组合方面要考虑的风险 第三部分 开发模式方面要考虑的风险 第七部分 如何保证项目人才的充足 第五部分 商业地产招商的误区及调整 第六部分 商业物业管理的困境及解决 影响商业地产开发的政策有哪几类？ 如何取得这些政策？ 国家近几年相关政策的取向？ 根据国家政策取向提出的相关规避风险建议？ 本部分要和大家分享的内容 第一部分 政策方面要考虑的风险 第二部分 选址方面要考虑的风险 第四部分 业态组合方面要考虑的风险 第三部分 开发模式方面要考虑的风险 第七部分 如何保证项目人才的充足 第五部分 商业地产招商的误区及调整 第六部分 商业物业管理的困境及解决 如何统计有效客流？ 如何做好周边消费量统计？ 如何避开选址周围的竞争对手？ 本部分要和大家分享的内容 第一部分 政策方面要考虑的风险 第二部分 选址方面要考虑的风险 第四部分 业态组合方面要考虑的风险 第三部分 开发模式方面要考虑的风险 第七部分 如何保证项目人才的充足 第五部分 商业地产招商的误区及调整 第六部分 商业物业管理的困境及解决 商业地产开发的常见误区及化解 常见的几种开发行为 是售是租的争论 案例分析：万达模式和新天地模式 本部分要和大家分享的内容 上海万达商业广场模式 基本情况介绍 是租售结合的典型代表 位于上海市五角场，是上海最 大的商业项目之一。 项目占地6万平方米，总建筑 面积近33万平方米。 项目引入沃尔玛、HOLA、万 达国际影城和食品一店、3C数 码广场、新世界百货、第一食品 广场、上海珠宝城、上海书城等 主力店进驻经营。 上海新天地模式 基本情况介绍 只租不售的典型代表 上海新天地占地面积3万平方 米，总建筑面积6万平方米。 它以上海独特的石库门建筑旧 区为基础改造成的集餐饮、商业、 娱乐、文化的休闲步行街，是一 个具有上海历史文化风貌的都市 旅游景点，以中西融合、新旧结 合为基调，将上海传统的石库门 里弄与充满现代感的新建筑融为 一体。 第一部分 政策方面要考虑的风险 第二部分 选址方面要考虑的风险 第四部分 业态组合方面要考虑的风险 第三部分 开发模式方面要考虑的风险 第七部分 如何保证项目人才的充足 第五部分 商业地产招商的误区及调整 第六部分 商业物业管理的困境及解决 订单式商业地产开发可行么？ 如何做好商业地产的统一管理？ 多大的体量才合适？ 业态组合的基本原则 规划业态的基本方法？ 创意商业意味着什么？ 本部分要和大家分享的内容 第一部分 政策方面要考虑的风险 第二部分 选址方面要考虑的风险 第四部分 业态组合方面要考虑的风险 第三部分 开发模式方面要考虑的风险 第七部分 如何保证项目人才的充足 第五部分 商业地产招商的误区及调整 第六部分 商业物业管理的困境及解决 商业地产招商的十大误区 陷入招商困境的十大原因 如何走出招商误区 本部分要和大家分享的内容 商业地产招商的十大误区一 一个商业项目，他处在这个环境，地理位置不一样，他就适合不同 的品牌在这个地方进行经营，进行发展。他有不同的消费群体，用 不同的购买水平，有不同的消费习惯，甚至我们说一个大的品牌， 能不能在这里生存，不取决于你能不能招进来，主要是一个大品牌 招进来，他跟市场环境是否适应。 招商签约的品牌越大越好 商业地产招商的十大误区二 签约的条件越高越好 很多人他谈他的招商条件的时候，谈他租金水准的时候，不是按照 市场同比条件来的，他首先算我这个楼投资多少钱，我现在卖价卖 了多少，我投资回报率多少，我们一年要付出多少补贴，招商的时 候能不能把我的收入补出来？ 商业地产招商的十大误区三 新品牌来了以后，消费者能不能接受，从认知到接收到喜爱到忠 诚，这是一个需要时间按来进行培育的，所以我们说一个商业项 目，一个商场新的品牌不能比例过高。 一个新的品牌要进入一个新的商场，前期有很多投资，我们的市场 开发成本，新品牌开发谈判，引进是需要费用的。 签约的品牌越新越好 商业地产招商的十大误区四 各种功能很齐全，我们的物业条件具备不具备，我们在前期设计中 我们解决没有解决这个问题，没有解决这个问题，我们就不能做。 吸引顾客有两种办法，第一种就是功能全，我里面多业态组合，是 市场的集合效应，但是另外我可以把一个单项做大了，我把一种业 态做大了也是可以的。 应该突出我们的优势和竞争力，我们的特点和我们与众不同的地方 配套的功能越全越好 商业地产招商的十大误区五 商业地产项目它主要是靠物业的升值，靠经营收益，租金收益来获取 利益的，而中国目前