薄云天營销提案.docVIP

“薄云天”项目营销策划提案 【题记】 第一部分 项目是什么 第二部分 项目为谁作 第三部分 项目做什么 第四部分 项目如何做 第五部分 项目如何营销 【题记】 “客户需要的是能安居享受的家，而不是简单的房子。”从目前市场看，房地产业已从“量”的发展进入“质”的发展，这个“质”不是一种单纯的建筑质量、设计质量，而是一种创意组合后的质量。这个质量主要的是其总体概念，是透过社区、建筑单体表象化背后的人文、文化内涵，这也是不动产个性化发展的体现。 当下的房产营销策划注重人文、文化的居住理念，将策划等同于对居住理念与建筑艺术的追求升华为以人为本、人与自然相融的和谐过程。人本思想的追求是人类自身居住条件达到一定阶段后的需要。 第一部分 项目是什么 “知人者明，自知者智”，项目如人，只有在认清“我是谁”的基础上，才能精准定位；只有明确“我从哪里来，我到哪里去”，才能实效营销。 项目SWO分析 优势 地段：成温邛公路与蜀州大道交汇于项目旁，既奠定了本案的地标基础，又造就了本案的“城市门户”地位，更塑造了本案的“城市窗口”形象，作为城市“封面建筑”的本案应运而生。同时，项目尊踞上风上水，凸显优越的居住环境。 环境： ——外部环境 生态环境：与本案仅一路之隔的“世纪广场”，成了项目的“输氧机”、“休闲室”与“后花园”。 人文环境：项目紧邻地税局、国土局、国税局、崇州电信局、广播电视与文化体育局、财政局、招商局、崇州市交通局等政府机关写字楼。 商业环境：红旗超市、崇州人家美食城等商业网点环伺本案左右。 ——内部环境 形于社区中央的风景广场，以“中央公园”再现小桥流水森林的写意画卷。 社区内部的商业配套，为业主提供购物、休闲之便捷。 交通：外通成都、青城山、都江堰、大邑、邛崃等，内达崇州市中心与客运中心站等，可谓“条条大路通罗马”。 形如网状的成温邛高速公路、成温邛公路、蜀州大道、华怀公路等围绕项目。 户型：充满阳光且极具实用性的中小户型，宜居宜投资。 地块：总体上较为规则，呈长方形，既利于打造南北朝向的户型，又裨益社区总体布局。 建筑：采用框架剪力墙的建筑结构，利于抵抗八级强震。 开发商品牌：由本土具有最大规模、最高美誉度的城市运营商倾情打造，深得目标客户信赖。 二、劣势 社区规模较小：占地不足10亩的小社区，难以形成社区规模效应。 商业口岸较差：周边配套不全、商气不浓；临路不临街，且未形成商业口岸呼应。 居住质量较差：商住混合，弱化居住品质感；来自城市快速通道的噪音、尾气及灰尘，降低居住舒适感。 三、机遇 （1）灾后重建机遇：大规模的崇州灾后重建之下，城市建设力度更大，城市面貌更新，城市价值更大，城市宜居氛围更浓。破土动工在即的本案无不受惠其中。 （2）政策扶持机遇：为使遭受地震打击与国家宏观调控政策影响的成都房地产尽快复苏，并使消费者重拾信心与重燃消费激情，成都市与崇州市均及时出台了实质性的系列扶持政策，在政策阳光照耀之下，崇州楼市出现了曙光。在这一背景下，即将上市的本案受益其中。 四、威胁 （1）政策风险：房地产深受国家宏观政策（金融、财税、土地等）影响，未来可能出台的相关政策给本案开发与销售带来了极大的不确定性。 （2）经济风险：源于美国的国际金融危机蔓延至今，“蝴蝶效应”下的中国难以独善其身，这些影响了国内消费者的收益，并削弱了他们的购买力。作为大宗消费品的物业，其形势更为严峻。处于“风头浪尖”上的本案，其销售将经受更严峻的考验。 （3）竞争风险：来自同一区域竞争楼盘 “围追堵截”的“挤出效应”，市场份额遭遇“蚕食”，使本案销售周期延长，资金回笼速度减缓。 二、结论 通过对项目的梳理与解构，综观本案，优势多于劣势，机遇大于威胁。 （1）目前本案开发时机较为成熟，及时、快速地开发本案应为明智之举。 （2）在开发中，应在“精”字上作足文章，如“精户型”“精景观”“精物管”“精配套”等。为打造项目核心竞争力,在同质化楼盘群中脱颖而出，本案应在户型上精雕细琢，以精美实用户型取胜于市场,取悦并取信于客户，并通过控制总价、增加附加值、提高性价比等举措,降低目标客户的置业门槛；同时在成本与利润比优化的前提下，在硬件上增添项目的附加值（如设计户型灰空间与延伸空间、使用最新建筑材料与环保材料等），实现项目质的突破。 （3）在营销中，一方面，应扬长（七大优势）避短（三大劣势），放大优势，回避劣势；另一方面，赋予项目以“文化价值观”，凸显项目的人文性；此外，根据项目实际情况，对于住宅部分，应选用“短平快”的营销路径，以快打慢，以虚击实，速战速决，干净利落；对于商业部分，奉行“先招商，后出售”“以招商带动销售”的总体策略。 第二部分 项目为谁作 商品只有通过市场