第一部分：成都市宏观环境现状分析.doc

第一部分：成都市宏观环境现状分析 宏观经济环境 2004年，全市国民经济保持良好发展势头，国民经济呈现出工业生产快速增长，投资规模继续扩大，消费稳中趋活，居民消费价格涨幅有所回落，对外经济发展加快，财政金融经济运行良好等特征，据统计局相关资料显示，全市规模以上工业累计完成增加值达425.37亿元，固定资产投资达1085.2亿元，社会消费品零售总额达875.28亿元，全市财政总收入286.31亿元，增长26.5％，进出口总额为33.65亿美元，增长33.7%3.71亿美元。2185.7亿元，比上年增长13.6%中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引规定商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。 5月1日以后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，其中主要是对个人购买第二套(含两套以上)的住房按揭贷款以及高档别墅、商铺等贷款，更加谨慎，旨在抑制过度的炒房投机行为，降低银行自身的信贷风险。 发文部门 政策 行业信贷规模 2004年3月3日 商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿） 2004年6月3日 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 2004年9月2日 商业银行房地产贷款风险管理指引 行业信贷风险 时间 发文部门 政策 2004年4月11日 提高存款准备金率0.5％ 2004年4月27日 将房地产开发的自有资本金比例从20％提高到35％ 2004年1月1日 扩大金融机构贷款利率浮动空间 2004年10月28日 提高金融机构存贷基准利率，放宽人民币贷款利率浮动空间，同时允许存款利率上调 个人信贷政策 时间 发文部门 政策 2004年3月3日 商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿） 融资政策 2003年 银监会 《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》 （二） 土地政策 首先是2004年4月30日 国务院办公厅发出紧急通知，决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿工作。主要内容如下：（）继续深入开展土地市场治理整顿；（）严格建设用地审批管理；（）切实保护基本农田；（）严格执行土地利用总体规划和年度计划；（）严格执行耕地占补平衡制度；（）积极推进国土资源管理体制改革国家加大对土地市场的调控力度，农业用地转建设用地取消工业园区项目，土地开发面积增幅回落。全国土地的垂直管并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度针对目前不少开发商采取建设大层高住房项目，出售后，可以由买家。国务院办公厅今年发出的《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理减少动拆迁活动，将有助于减少过多开发的新项目减少拆迁规模也可以适当降低大规模的购房需求，调整供需，平抑房价 时间 发文部门 政策 2004年3月1日 国土部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通知 2004年3月16日 国土资源部关于下达2004年全国土地利用计划的通知 2004年4月29日 关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的通知 2004年9月22日 中华人民共和国土地管理法修正案 2004年10月28日 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 2004年11月1日 土地利用年度计划管理办法修订版 2004年11月1日 建设项目用地预审管理办法 2004年11月10日 关于完善农用地与土地征收审查报批工作的意见 （三）经济适用房政策 5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。 从远期规划来看，成都市的发展大方向依然是城南与城东，另外城北的发展也占据一席之地，而文化底蕴较为浓厚的城西在远期规划中受远期规划战略方向的影响可能受到一定的发展限制。 而从近期城市发展规划来看，即2003-2005年以2003～2004年度规划为重点建设东、南新城；打造中央商务；促进产业发展；畅通城市交通；弘扬历史文化；创建“环模城市”；构筑战略高地文殊院、大慈寺三个历史文化保护街区“四区”金沙遗址保护区，浣花历史风景区，十陵城市公园，水井坊历史文化保护街区 2004年房地产发展现状与趋势预测分析报告 1.6 high vocational designed manufacturing class national career qualification education training program