〈畅销书〉市场营销书籍集萃0060-青浦镇项目营销策划报告{精品}.pdfVIP

1 项目营销策划报告 2 目 录 市场定位篇 壹 项目市场分析 贰 目标客群定位 叄 项目推广思路 肆 项目核心竞争力 伍 项目推广主卖点 陆 项目宣传定位 柒 生活方式定位 捌 产品调整加强建议 玖 项目市场攻击点 营销理念篇 壹 营销核心理念 贰 案名建议 营销推广篇 壹 营销推广策略 贰 媒介投放策略 叄 促销活动策略 3 肆 产品建议 一、项目分析 【1】地块分析 地理位置与面积：本项目总用地面积为 70975M 2 ，容积率为 1.0，绿化率为 35.2%，由低层住宅与联排别墅组成。周边衔接白鹤小学，外接轻轨，F1 赛 车场，与汽车城相邻而置。此处为未开发区域的核心绝版地带。 【2】SWOT 分析 1、项目优势 A、区位优势：本案位于上海最大的汽车部件生产基地---青浦区白鹤镇 B、规模优势：项目占地 70975M 2 ，是较大型楼盘。 C、前景优势：处项目处于未来开发地带的核心地段; D、环境优势：绿化率较高，空气质量较好，环境优雅。 E、人文优势：周边小学、中学、院校林立，文化气息较浓。 2、项目劣势 A、居住劣势：该项目的周边居住氛围不浓郁； B、配套劣势：社区内仅有会所，欠缺休闲娱乐场所；社区外商店、购物、 生活设施不齐全； C、景观劣势：周边没有公园、文化广场，项目本身的集体绿化率低。 D、交通劣势：无交通路线到达项目直接点或附近地带； 3、存在的机会 A、青浦区的未来发展趋势良好，人均消费力也在提高。 B、此项目与白鹤小学临近，增加了项目的一大卖点。 C、在此项目的附近均无直接性的竞争楼盘存在,价格处于上海中低价位的 楼盘； 4 D、即将开通的轻轨，F1 赛车场也近在咫尺； 4、面临的问题 A、客群消费能力有限，目标群体的消费意识有待于引导； B、处于上海青浦区的郊区地带,交通不便利； C、项目的周边配套不完善，对项目的销售造成一定的影响； D、目标客群有限，竞争对手已培养了一部分消费群体为固定客群。 二、区域目标客户群定位 1、以江苏昆山、嘉定、当地市场为主要客群； 2、以上海市区、青浦区客户为辅助客群； （见市场分析报告客户定位） 三、项目推广思路 本案主题拓展全面围绕“新镇住宅”这一主线，以“品质、智能、精致” 三个支撑点为基础，进行“投资、建筑、景观、生活、健康、服务、休闲、 科技”八个方面的主题拓展，灵活运用媒体、SP 活动等多种手段促销，通 过常规与非常规的传播包装，以达到品牌塑造，尽快完销的目的。 1、第一展开线：投资 2、第二展开线：智能 3、第三展开线：建筑 4、第四展开线：舒适 5、第五展开线：景观 6、第六展开线：生活 7、第七展开线：休闲 8、第八展开线：服务 四、项目核心竞争力 在房地产市场日益同质化的今天，要在市场上站稳脚，占领市场。更要进 一步去挖掘楼盘本身的核心竞争力，只有认识了核心竞争力，才能超越同 5 质化，在市场上独树一帜，作为项目形象定位的指导。我们将以专业的行 为来探讨本案的核心竞争力，鉴于此，初步得到的结论为： 1、本项目的中低价格优势，品质保证与物超所值的服务享受；“超值性” 2、先进科技引导，全智能化服务；安全性 3、高绿化率及精致景观设计；舒适性 4、高质量的建筑水准，实用精致的户型设计；精致性 五、项目推广主卖点 1、卓越品质（品质的保证） 一切精品的产生都来源于对品质的保证，这是对客户最基本的承诺，也是 对企业品牌美誉度最直接的表现。 2、全智能化（安全性与私密性） 综观各楼盘，大打智能化楼盘概念的也不在少数，但是真正做到全智能化 的楼盘还是少数，而从本案目前具有的品质上看，全智能化的概念诉求也 将成为本案不可或缺的诉求重点。 3、精致体现：（细微之处的铸造） 社区的精致来源于内部设置的精致程度，小到一个花草，大到房屋结构， 房地产项目是一个整体的产品，我们在建设与营销包装中一定要抓住项目 特有的细微特点，并注意项目企划的整体性。针对本案拥有的特殊性，我 们在推广中一定要抓住“精致”的主题，在细节上下工夫，体现出项目作 为新镇住宅所具有的特色，通过立面线条及营销动线结合销售与物业服务， 提供给业主完美的生活空间。 6 六、项目宣传定位 （1）生态的、和谐的（环境） 生命在于回归，注重小