羅村房地产可行研究报告书.docVIP

罗村房地产可行性发展报告 1.项目概况 1.1项目地理位置介绍 本次拍卖地皮是南海区罗村街道孝德湖1号地块，本地块位于罗村镇中心地区，在罗村孝德湖旁，依山伴水、环境优美，空气清新是一处不可多得的上风上水的福地。附近不仅有孝德湖公园（类似于桂城千灯湖地块）和状元公园，还有罗村实验小学和实验幼儿园等学校和海宜市场等配套设施，是旺中带静的好地方。此地块交通也十分方便，邻近桂丹路，5分钟可到达狮山，30分钟可到达广州。而且地块正南新建的路段机场路西沿线不仅可以到禅城一带，而且可以往西直通佛山西站，到时罗村将是一个拥有轻轨，高铁，机场，地铁于一身的中心城市。 1.2项目现状 项目场地平整达到用地红线内土地：移交的土地基本平整，未平整部分由受让人自行平整，并承担由此产生的相关费用。 周围基础设施达到三通，即通道路、通基建用电、通基建用水至宗地红线外围，出让宗地的用水、用电及雨水排放、排污等须由受让人向各管线的经营管理部门申请办理与宗地外主管线引接手续，并承担由此产生的相关费用。 1.3项目周边设施 教育：罗村高级中学 罗村实验小学；罗村实验幼儿园；罗村图书馆等。 生活配套：华润万家、KFC、伊丽莎白、耐克、圣地广场，华南灯饰市场。 公建配套：孝德湖公园，状元公园，罗村医院，佛山九州医院。 1.4项目技术指标介绍 主体建筑物性质：城镇住宅、服务设施用地； 附属建筑物性质：批发零售用地； 建筑总面积：≥91352.55且≤182705.1平方米； 建筑容积率：不高于3.0不低于1.5； 建筑限高：54米； 建筑密度：不高于35%不低于15%； 绿地率：不低于30%； 2项目投资环境和市场研究 2.1全国环境分析 2012年，中国国内生产总值（GDP）增长的预期目标为7.5%。随着中国共产党第十八次全国代表大会的召开，习近平主席等新领导的上台，必定在2013年着手推动GDP的增长。中国社科院预期，中国经济将实现平稳增长，GDP增长率为8.2%左右。但是国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，这说明中国在大多数地方还是土地财政为主。而且房地产是很多行业的风向标，决定水泥，钢铁，水电，陶瓷等一系列的支柱行业的走势，虽然国务院最近颁发了“新国五条”提出对房地产的调控，但是只是旧酒新瓶，并未提出进一步的措施。新一届政府要在2013年推动GDP的增长，必须对房地产有一定程度的宽松，由此可预计中国的房地产市场受内外围因素影响，将在2013年大幅上扬。 2.2罗村环境分析 罗村辖区总面积44.64平方公里，拥有14个社区，户籍人口6.69万人，流动人口7万多人，是广东省“照明灯饰专业镇”，有“孝德罗村”“光明新城”的美誉。曾荣获“全国双拥模范镇”、“全国社区建设示范街道”、“国家卫生镇”、“广东省教育强镇”等系列荣誉称号。2012年1- 9月，罗村工业总产值122.59亿元，同比增长8.93%；税收总额9.06亿元，同比增长7.03%；固定资产投资总额50.1亿元，同比增长53.6%；招商引资总额达60.94亿元，同比增长59.62%。此增幅均排在南海前列。 附：2011年南海镇区人口，GDP比较 2.3罗村房地产市场分析 　罗村镇位于佛山市南海区中部，地处“广佛”走廊，距广州仅20公里。自桂丹路开通以来，从罗村到禅城市区仅需10分钟车程。目前，禅桂两地新房的均价一般在9500元/平米或以上。佛山房价企稳，部分银行取消首套房贷利率优惠，禅桂两地的刚需一族开始把眼光投向了以六字头起步的罗村板块。 目前罗村板块在售的楼盘有钜隆风度广场、尚观御园、翠湖绿洲，长信银湾。罗村板块房价以六字头起步?这只是部分特价房的报价。尚观御园到了2011年3月，均价已经达到8000元/平。同期开盘的翠湖绿洲也有着相似的涨价轨迹。 罗村板块部分项目情况在产品方面，罗村板块的项目从几年前主打刚需刚需小户型，转变为试水100平以上的改善型单位。不过据合富辉煌5月14日公布的数据，翠湖绿洲755套56-71平的公寓最近售出525套，324套99-129平的洋房单位售出52套，78套140平以上的洋房单位均未售出。由此可见，尽管罗村板块的户型日臻丰富，但客源仍以本地及禅桂刚需为主。 根据南海区房协的统计数据显示，2011年罗村全年的商品房成交量只有6 .26亿元，第四季度单月的成交量还不到1000万元。全年的总成交量仅次于九江镇，位居全区的倒数第二。 　　这一点主要和区域的供应量减少有关，数据显示，2011年罗村的新增住宅面积只有6 .77万平方米、624套，实际销售面积比新增略高。在区内的时代倾城售罄之后，可售的一手房主要以翠湖绿洲为主。