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深圳写字楼整体市场空置率近年基本在10-20%之间，平均值约为11% 空置率分析　 深圳近年来的写字楼空置率在8%-29%之间波动，2004年后趋向平稳，均值为11% 目前深圳各区写字楼空置率 深圳历年写字楼空置率 区域 在售项目 类型 已售总计 在售均价 销售率 中心区 卓越世纪中心 甲级 套数（套） 598 32000 70% 面积（m2） 60957 中心西区 NEO企业大道（公寓） 甲级 套数（套） 217 26500 98% 面积（m2） 25434 盛唐商务大厦 类甲价 套数（套） 368 19000 65% 面积（m2） 35927 南山区 海岸城西座 甲级 套数（套） 366 28500 97% 面积（m2） 61304 海岸卡夫诺 （公寓） 类甲级 套数（套） 248 16500 96% 面积（m2） 30730 天利中央广场 类甲级 套数（套） 100 24000 28% 面积（m2） 18619 宝安区 滨海大厦 甲级 套数（套） 170 20000 45% 面积（m2） 15000 2009年上半年中心区写字楼在售均价3万/平米；中心西区一线公寓在售均价2.65万/平米，类甲级写字楼在售均价在2万/平米；南山商业文化中心区甲级写字楼可售价格2.85万/平米；宝安中心区在售均价2万/平米 数据来源：世联地产写字楼季度时讯 2009上半年写字楼三级市场成交成交价格有所上扬，中心区尤其明显，整体水平已开始回归到08年上半年水平 中心区 中心西区 数据来源：世联地产写字楼季度时讯 南山区 2009年上半年三级市场租赁价格基本维持平稳，中心西区高端写字楼放盘量减少，导致成交价格略有放平 中心区 中心西区 数据来源：世联地产写字楼季度时讯 南山区 附件3：酒店式公寓参考案例及物业配置 南区东部组团 高层与多层交错 面积区间：多半层以上，少量划分为30-0 ㎡ —500 ㎡小面积出 行业集中度低，软件、科技、电子、建筑设计等杂居。 运营成本：平均约85元/ ㎡·月 出租率：90%以上 南区东部组团 片区写字楼特点概述： ——多层与高层结合、景观优势明显、出租率90%以上、租金水平略高于南区深南沿线。 项目名称 档次 占地面积 （ ㎡ ） 总建筑面积（ ㎡ ） 层数 租金均价（元/ ㎡ ） 出租率 起租期 管理费（元/ ㎡ ） 空调费 车位费 标准层面积（ ㎡ ） 主力面积（ ㎡ ）及户型 曙光大厦 甲级 20 77(全包可谈） 90% 2年 —— 加时100/小时 300 1050 半层或整层 方大大厦 甲级 20 80（全包可谈） 90% 2年 —— —— 300 1200 半层或整层 中电照明 乙级 6000 14000 7 南区厂房改建：70 北区写字楼：80 95% 1年 7 10 230 2000 半层或整层 九州电器 乙级 A座9层 B座6层 75 90% 1年 9 计流量 300 每层2-3个单位 富诚科技大厦 乙级 5400 17000 9 80 95% 2年 7 10 加时300/小时 地下350 地上300 2000 整层或半层 南区东部组团 项目周边写字楼平均运营成本89元/㎡·月，平均出租率在90%。 名称 方大大厦 位置 科技南十二路与高新南一路交汇处西南侧 物业类型 纯写字楼 规模 建面：约2.5万㎡，标准层：1200㎡，层数：20层 层高 4m 空调 中央空调 电梯 日立电梯 出租状况 13F空450 ㎡ 、7F空900 ㎡ 面积划分方式 多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租 租金 70元/㎡·月 管理费 10元/㎡·月 进驻企业 裕廊科技（深圳）、思源电子设计、深圳朗视科技 配套 南区东部组团 主流竞争楼盘之一： 配置最好的楼—方大大厦 优势：外立面形象好、管理较好 劣势：实用率低、本体配套缺失 名称 曙光大厦 位置 科技南十二路与高新南一路交汇处东南侧 物业类型 纯写字楼 规模 建面：约2.2万 ㎡，标准层：1000多㎡，层数：20层 层高 4m 空调 加时100元/小时 电梯 4部 出租状况 大部分企业自用，少量出租 面积划分方式 多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租 租金 77元/㎡·月 （全包） 管理费 —— 进驻企业 爱普生、迅雷 配套 内部配套：停车场、招商银行ATM 南区东部组团 主流竞争楼盘之一： 性价比最高的楼—曙光大厦 优势：运营成本较低、产品形象好、 劣势：实用率低、单层面积小。 名称 九州电器 位置 科技南十路与高新南四路交汇处东北侧 物业类型 纯写字楼 规模 建面：3.2万㎡，标准层：2000㎡，层数：一栋11层，一栋5层 层高 4m 空调 中央空调按流量计 电梯 芬兰KONE电梯 租金 75元/㎡·月以上 管理费 9元/㎡·月 配套 内